合作共赢
政府算大账 居民算小账
“‘整村统筹’采取政府和社区算大账、社区和居民算小账的形式进行。”深圳市规划国土委更新整备科负责人金平说。
根据规划，沙湖社区“整村统筹”，其土地整备范围为362.95万平方米，通过整备，政府以协议出让方式返还给社区57.11万平方米用地和14亿元的补偿资金。而南布“整村统筹”，征地面积为28.48万平方米，政府以协议出让方式返还给社区17万平方米用地和6000万元的补偿资金。
“‘整村统筹’土地整备改变了传统以房屋征收为主要手段的土地整备模式，把城市发展的公共利益和社区发展的个体利益统一起来，长远利益和短期利益统一起来，也改变了过去那种征收和被征收对象之间的博弈、冲突模式，建立起一种新型的共谋、双赢的合作模式，创新出了一种政府提供规划引导、政策支持和启动资金，社区股份合作公司具体组织实施的新模式。”金平解释。
在这种模式之中，政府跟社区算大账，就是政府根据政策法规以及城市规划，明确留给社区的土地规模、规划功能和指标、补偿资金，这三者之间可以相互转换。
也就是说，在“整村统筹”过程中，在政府核算完社区可留用的合法用地面积之后，如果社区想要更多的建设用地，那么政府可以减少补偿资金，多给地。此外，资金也可以通过建筑量来折算，考虑到地价因素，通过提高建筑容积率变相补偿资金给社区。
对于留用给社区的土地，政府将通过协议方式出让给社区，部分用于解决社区居民补偿安置，部分作为社区发展用地，以保障社区未来发展需求，统筹解决社区安置和发展的问题。社区可选择自主开发或引入开发商等方式进行建设，最终实现社区土地整备与社区经济转型发展、社会建设统一，达到政府、社区集体、居民的共赢。
社区与业主算小账，充分发挥社区的集体股份公司自主决策的能动性，自主解决社区内部历史遗留、违法建筑等相关问题，完成社区内部的房地产确权工作，自主开展房屋补偿、拆除与安置工作；同时，还需解决政府拟收回土地的清理和移交工作。
“‘整村统筹’中，关键点在与政府和社区，以及社区和居民之间的利益平衡问题。”金平说，这种土地整备的方式，社区股份合作公司充当了相当重要的作用，成为“腰部”，“腰部上传下达，腰杆不稳，就站不直。”