1. 11号线沿线房价地图

作为国内首条时速120公里的地铁， 11号线将于2016年6月底开通，该线路连接福田中心区、南山、前海、机场、福永、沙井、松岗等片区，是“城市核心区与西部滨海地区的组团快线”，同时兼有“机场快线”的功能，也是“目前国内一次性建成线路最长、投资规模最大、设计时速最高的城市轨道线”。

目前，线路已投入试运营，外加如此多的“头衔”，11号线沿线房价已经随着地铁的规划和开通水涨船高。桥头、沙井站均价也高达5万元/㎡左右。虽然有普涨的带动，但如果没有地铁的利好，松岗周边的价格也不容易到达这样的高度。

一般而言，地铁对物业的价值拉升节点分别为规划、开工、开通等关键节点，进入施工期时，往往到达顶峰，地铁概念会透支，到了第三年可能会有一个调整，之后到地铁实际开通，实际价格会慢慢回复（不考虑其他因素的影响），但实际上，随着配套设施及居住氛围逐渐成熟，物业价格会继续提升。到地铁开通后，一些中心区域物业，最终价格可能超过高峰期10%-20%，而有些规划配套差，或者偏远的物业，房价很可能无法回复到最高峰。

对于深圳来说，由于2014年底至今的猛涨已经远远超出了地铁的威力，而且这个城市本身就是个保值的城市，所以地铁的威力不见得会特别明显，但对比中还是可见一二的。

2. 现有线路物业升值情况盘点

当前，深圳已经开通了5条地铁线路、131座车站、运营线路总长178公里，5条线路分别是1号罗宝线，2号蛇口线，3号龙岗线，4号龙华线和5号环中线。其中，深圳地铁一期工程為1号线，4号线福民至少年宫段也是一期工程的一部分；二期工程为2、3、4、5号线。其中，一期工程多数站点于2001年3月动工；二期工程2006年底开工；三期工程则在2012年开工。

将11号线考虑在内，已经突破了过去仅包含单地铁和双地铁两种类型的情况，出现了两个三线交叉站点。我们从其中选取典型站点周边的典型楼盘（均为站点周边1km步行15分钟以内，80%为500m步行8分钟以内，50%为200m步行3分钟以内），对比地铁对于其房价的带动作用。

注：红色字体表示均价超越周边，绿色字体表示均价不及周边，黑色字体表示与周边持平。

横向对比来看，除了一些非纯住宅类项目以及过于老旧项目之外，90%的楼盘都产生了溢价或与周边持平，当然其中部分豪宅项目的溢价原因不止是地铁带动甚至并非依靠地铁。由于地铁一二期工程的开工和通车年限都在2011年之前，而深圳房价在这之前都表现的还算温和，但2014年底至今的暴涨显然已经抵消了地铁对于这些项目的带动作用，但是对比周边，地铁优势还是能有所显现的。

纵向对比，我们以红山地铁站的水榭春天为例，2010年开卖的价格在2万元/㎡左右，目前售价高达7万元/㎡，翻了不止三倍；西乡地铁附近的合正汇一城，从2011年至今同样经历了这样的翻倍增长，虽然最明显的增速在近两年，但地铁的优势还是为楼盘增色不少。

3. 11号线沿线物业盘点

同理，选取附近楼盘（基本都在500m范围内，步行8分钟以内）：

注：红色字体表示均价超越周边，绿色字体表示均价不及周边，黑色字体表示与周边持平。

其中，富通御岭公馆、万科金色领域、丽沙花都、西荟城和中海西岸华府距离超过1km，除了较远的楼盘之外，地铁物业基本都比周边价格高。

对比单个楼盘历史价格，地铁开工至今房价涨幅都实现翻倍，最典型的中海西岸华府，即使距离地铁已经超越1km的最佳距离，但对比地铁未开工之前的价格，基本翻了6倍。

4. 结语

6月底，深圳地铁11号线即将投入运营，随后地铁三期工程也将陆续投入使用，无疑将会再一次带动房价升值。虽然这个城市的物业价值不单单依靠地铁的拉动，但对于一个地形复杂、狭长型的城市来说，地铁会成为也已经成为这个城市最为重要的交通工具，直接引导城市区域均衡发展，其中最重要的结论就是带动沿线物业再上新台阶，而拉升机会最大的将会是尚未开通站点的远郊区域。