最近深圳楼市就一个字“冷”，老牛难得静下心来写点东西，整理一些未来将要入市的楼盘，老牛把这个系列管做《新盘发现》，这些项目有的已经开工，未来这些项目将是深圳楼市的主力军，说不定以后哪个楼盘是你要买的哦。

01

佳兆业大运雅俊眼镜厂旧改

将建26万平综合体

龙岗龙城街道雅骏眼镜厂更新单元位于大运路以西、如意路以北、清辉路以南、龙兴大道以东区域。工改商住项目，此前已被列入《2010年深圳市城市更新单元计划第一批计划》，但进展较慢，后被佳兆业于2014年以18亿元价格收购，今年8月公示正式确认佳兆业为旧改主体，上周对项目规划（草案）进行了修改公示，不过与之前的版本并无较大差异，只是个别细节参数有变动。

项目建设用地面积约5.5万平，总建筑面积约26万平，分两期开发，一期拆除面积46929.9平，主要为二类居住用地，包括配建一所幼儿园；二期拆除面积18466.7平，主要是商业服务用地。

其中住宅为约12.7万平，办公2.8万平，商务公寓约6.6万平，商业约3.4万平，车位共计2090个，规划幼儿园为12班制，建筑限高为100米。

参考效果图

项目位置较优越，属于龙岗重点发展区域、核心板块之一的大运片区，交通较方便，近盐龙大道，附近有多个公交站台，距离规划明年开建的地铁16号线站点仅有400米左右（百度测距），目前周边可开发用地也较多，规划有京基旧改、益田硅谷新城等多个项目，想象空间大，未来区域将打造成东部中心的科技商务区。

项目目前还未正式动工，未来价格可参考周边二手房项目，如临近的中海康城一二期，挂牌价大概在3.6-4万/平，睿智华庭由于户型较好实用率高报价在4.8万/平左右。

02

沙井黄埔金鱼场工业区

将变身21万平商业综合体

黄埔金鱼场工业区城市更新单元位于宝安区沙井街道，南侧邻近上南大街，东侧邻近沙井东环路。项目此前已于今年三月份进行过草案公示，并且被列入《2016年深圳市城市更新单元计划第三批计划》，此次为项目地块建筑规划草案公示，申请主体为深圳市盛中置业有限公司，项目规划建设成为集集中商业、办公、酒店、公寓为一体的商业综合体项目。

具体参数

拆除用地面积：64218.2㎡

开发建设用地面积：43968.9㎡

计容总建筑面积：213360㎡

其中：

商业、办公及酒店合计：149360㎡

商务公寓：56910㎡

公共配套设施：7090㎡

从公示的更新规划来看，四个地块中有三个地块为纯商业用地，仅有02地块为商业用地+二类居住用地，但此次公示的方案中并没有住宅，每个地块均有2-3层的底商并连成一体，可能会是一个大型的ShoppingMall,整体规划共有6栋高层，其中包括2栋纯办公楼，分别是37层、 40层；两栋22层公寓；以及两栋办公、公寓混合楼，分别是20层和22层；另在2号地块配建有一所九班制幼儿园。

项目区位在沙井来讲并不算太好，不属于新老中心区，附近没地铁站点近期也没有地铁规划，周边是大片的厂房和民房，基本没有商品房，未来片区旧改的空间较大，在一定程度上来讲，项目建成后对于区域配套和居住品质提升会有较大的提升。

03

南门墩旧改规划出炉

佳兆业打造60万平超高层综合体

布吉南门墩片区改造原计划在2008年城市更新单元规划制定计划，后转入2010年度计划，再到2013年才正式纳入深圳市城市更新单元规划制定计划第二批计划，如今转眼8年，项目还未能全面拆迁，不过正在积极的拆迁谈判中，根据龙岗区城市更新局最新公示，项目公布了更新规划（草案），将打造成计容建筑面积达63万平的超高层综合体。

项目位于布吉火车站北侧，北临中兴路，南临龙岗大道，西临铁东路，东临吉政路。开发建设用地面积69096.1平，计容积率建筑面积633000平，容积率较高，达到9.2，是集住宅、商务公寓、商业、办公及酒店于一体的大型综合体项目，具体参数如下：

整体规划有14栋超高层，其中1栋62层写字楼、1栋46层公寓、多栋40-46层住宅，以及集中商业，另外配建有一所18班制幼儿园、24班制初中。

参考效果图

项目位置较好，处于布吉关口，属于布吉中心片区，具备较好的交通区位条件，靠近深圳东站，附近有龙岗大道、布龙路等主干道与周边高快速路联系，且目前已有地铁3号线和5号线经过该片区并设有布吉站和木棉湾站，规划明年开工的地铁14号线也将接驳布吉站。

另外，在今年9月底规土委对布吉中心地区法定图则进行了第二次的修改公示，布吉中心片区也随之重新定位和规划，规划提出“一轴五片”的空间结构以引导片区功能布局，其中本旧改项目是居住与商业配套综合片区的重点工程，对区域有重大的带动作用。

04

3+14号线沿线新盘

60万平综合体今日国际开工

长美岭工业区更新单元即今日国际项目位于龙岗坪地街道，龙岗大道与吉祥一路交汇处南侧，该单元规划拆除用地154692.4平方米，开发建设用地面积78436.8平，分两期开发，规划计容建筑面积约40万平，总建筑面积约60万平，项目是集商业、住宅、现代服务业、创新创业平台、生命健康、写字楼于一体产业创新综合体，前段时间正式动工。

项目开发商为深圳市茂骏投资有限公司，投资商是今日国际控股集团有限公司。今日集团有四大支柱产业：今日商业、今日健康、今日置业和今日文化。其中，今日置业旗下包括了今日中心、葵涌官湖滨海旅游区、韶关综合体大卖场、龙西商业区、香沙公园以及市政道路等项目，而今日国际项目是集团目前的核心项目。具体参数如下：

01-01地块（西地块）为项目一期

用地面积：36202.52㎡

计容面积：155308㎡

住宅（含保障房8350㎡）：86162㎡

商业：7305㎡

商务公寓：59841㎡

容积率：4.29

01-02地块（东地块）为项目二期

用地面积42228.24㎡

计容面积：244923㎡

办公楼：99361㎡

商业：66520㎡

酒店：31170㎡

健康城（含康复医院）：47742㎡

容积率：5.8

老牛点评

项目属于区域交通条件较好的位置，北临龙岗大道，附近公交站台有多条线路来往，步行距离正在建设中的地铁3号线东延线新生站约800米（ 参考百度测距），同时规划明年动工的14号线也将在此接驳；

项目周边生态环境较好，朝南的部分楼栋单位将拥有较好的景观和相当 开阔的视野，南侧规划为大型生态公园-香沙公园，公园用地面积达 35.69万平，将建设成为融“滨水休闲、花卉观赏、生态科普、文化体验 ”多功能一体的复合型综合公园；

自带约7万平集中商业，填补了区域大型中高端商业的空白，同时也是区 域目前规划最大的购物中心；

周边多个项目集聚，有一定规模效应，西侧紧邻建面将近有40万平的祥祺富龙山花园项目，目前已经开工，北侧不远处规划有凯东吉祥1号和嘉 豪盛世花园两个项目，以及国际低碳城等，前景可期。

05

规划13号地铁沿线新盘

深业信宏城

深业信宏城位于光明新区公明街道，南临公明南环大道，更新单元用地面积90417.5平方米，拆除用地面积87684.1平方米，开发建设用地面积48680.3平方米（含划入零星用地2733.4平方米）。

计容积率建筑面积220240平方米，其中住宅199340平方米（含保障性住房19340平方米），商业、办公及酒店12000平方米，公共配套设施8900平方米（含12班幼儿园一处，建筑面积3200平方米，独立占地3600平方米；公交首末站一处，建筑面积2500平方米）。

交通优势：13号线地铁线预计规划在松白路上，距离项目约800米左右距离。

教育优势：项目自身规划有小学和幼儿园用地，宏发天汇城旁建有红花山中学。公明南环大道南规划有中等职业学校用地（南向学校低密建筑，视野佳无高层建筑遮挡）。

公园优势：项目旁规划有约1.9万㎡的公园用地，紧邻光明新区精艺园公园。

商业配套：宏发天汇城在建含约10万㎡大型商业

其他配套：光明新区人民医院。

信宏城片区城市更新单元于2016.6月发布城市更新单元规划，按照总平面布局图来看，共规划南、北两个区域约14栋高层，其中紧邻公明南环大道规划1栋保障房（总建面19340㎡）和1栋回迁房。

项目设计图来源于深圳壹创国际设计有限公司

06

平湖建面45万㎡综合体

河包围旧改进入拆赔程序

项目总建面45万㎡ 含住宅、商业、学校

平湖村河包围片区被列入2014年城市更新单元计划第三批，绿海城集团有限公司为申报公司。于今年7月公示了单元规划草案。

项目拟更新为居住、商业等功能，并且需配建九年一贯制学校一所，以及面积不小于4275㎡的公共绿地一处。

具体的改造范围位于平湖街道中部地区，平湖大道与凤安路交汇处西北侧。规划用地面积16.49万㎡，开发建设用地面积8.57万㎡，计容积率总建面45万㎡。

其中：住宅36.5万㎡（含保障性住房2200㎡）、商业、办公及酒店合计6.88万㎡，18班幼儿园一所，设置一处地下公共充电站1100㎡。

项目效果示意图，仅供参考：

开发商与汉京集团关系密切

该项目的实施主体，绿海城集团成立于2004年，公司总部位于南山区的海岸大厦（东座），是一家集房地产开发、金融投资、物业管理、国内外贸易、进出口业务于一体的综合型集团公司。

它在深圳的房地产项目并不多见，但从其官网展示的项目来看，与汉京的关系密切。

其实，汉京集团董事长吴远港正是绿海城集团董事长吴远溪之弟，陆丰西南镇人。

资料显示，绿海城还参与开发“平湖辅城坳岐岭片区旧城改项目”。

在河包围片区旧改项目周边，还有不少的大型旧改项目，包括前不久才正式动工的佳兆业城市广场（平湖旧墟镇片区），加上地铁10号线和17号线在此规划“十”字走廊，可以预想该片区将打造为平湖的门户。

07

卓越提前布局地铁8号线沿线旧改

卓越目前在大鹏葵涌布局两个旧改项目，总建面约50万平方米。两大旧改相距不足1公里，其中横头、双伍村旧改在规划8号线地铁站旁边，交通优势较为明显；而谭屋围旧改位于葵涌公园旁边，虽离规划地铁站较远，但具有公园景观资源。

目前葵涌片区在售楼盘为“承翰陶柏莉”，现在售72-123平2-4房单位，整体均价35000元/平，具体户型有72平2房、89平3房、103平3房及123平4房，为2梯3户。

横头双伍旧改：

项目位于葵涌街道老城区，西起坪葵路，东至葵新南路，北起葵政路，南至金葵中路，占地约11.4万平米，开发建设用地面积约7.2万平米，容积率5.2，总建面约37万平米，规划居住人口达9750人，项目改造为住宅、办公、商业用途。

其中住宅总建面约为30.5万平米（含保障房1.5万平米），商业4万平米，商务公寓2万平米。小区规划有幼儿园、社康中心、公交首末站等配套设施，停车位规划3150个。

谭屋围旧改：

项目位于葵涌中心片区，南临主干道金葵东路，项目于2011年列入城市更新旧改单元，2013.9月，卓越集团和高源社区签订改造协议，并于2016.3月获批为深圳市2016年度重大项目。

项目占地7.1万平方米，公共配套设施面积约1.3万平方米，开发建设用地面积约5.68万平方米。预计建设成为总建面高达22.5万平米，涵盖高档住宅（含保障房）、裙楼底商、社区公共配套，具有休闲、生态、宜居特征的高尚居住社区。

08

安托山片区又一新盘在建

位于安托山六路与侨香四路交汇处西北侧的天健公馆是安托山片区的又一个新项目，目前正处于桩基状态。

项目只有两栋楼，建筑高度120m，31-36层，建面60739㎡，配套有泳池。

目前安托山在建住宅项目有万科瑧山府、万科香蜜府、安峦公馆、合正项目及天健公馆，整体开发已进入快车道，预计一年后片区整体将会有较大改观。

天健公馆效果图

施工现场，目前处于桩基中。

工程牌

福田近期最受关注的片区是超大体量旧改的大金沙和集中开发的安托山，安托山无论区位或规划可以说比大金沙要更高一个层次，且建设的速度要更快，因为安托山没有拆迁的问题。

随着住宅项目陆续开工，片区的路网也在加快完善中。作为市级生态廊道的安托山公园的建设也会跟着片区集中开发速度加快进程，规划的市政配套设施如：市血液中心、市急救中心、综合医院、三甲妇儿医院等机构用地也已经预留。老牛相信未来一年时间安托山必然会有较大改观。

09

龙华清湖现建面37万㎡旧改

近期，市规划国土委龙华管理局发出了“龙华立上工业区城市更新单元旧屋村范围”的公示，老牛注意到，龙华清湖片区还有这么个地铁口商住综合体项目。

立上工业区位于石清大道（石岩到清湖一期项目，在建中，预计2017年通车）与和平路的西北交汇处，是4号线北延段清华站地铁口项目，在龙华花半里的西侧，直线距离约550米。

周边还有城投龙华工业园、清湖新业片区等旧改项目，由于项目周边以秩序不佳的工业厂房为主，且处于地铁口地段，预计未来还会有更多工改项目进入旧改议程。

作为旧屋村的改造项目，土地性质自然包括居住属性，是旧城改造中较易操作的混合地块项目。

因此，未来将发展为含住宅、商业和新型产业的商住综合体。

项目被列入2016年深圳第三批城市更新计划，拟拆除重建用地范围8.7万平方米，由深圳市铭兴实业集团有限公司主导开发。

铭兴集团成立于1999年，已建成的项目主要在龙岗中心区，如“愉园新村”、“宏兴苑”、“欧景城华庭”、“家和盛世花园”等楼盘。

立上工业区旧改应是铭兴集团在龙华的首个项目。

此前项目在更新意愿申报阶段，提出过净容积率8.9的申报请求，拟建总建面近40万平方米，规模相当于HRY民治第三工业区旧改。那么，该项目极有可能诞生超高层项目。

铭兴集团官方展示的项目效果图，也可大致佐证这一推测（仅作参考）。

目前项目还未正式启动拆建，后续再做关注。