几天前，《深圳城市更新“十三五”规划》刚刚定稿，深圳人民对旧改的热情就又重新高涨起来了。都说中国旧改看深圳，今天楼校长就带着大家一起看看笋岗-清水河片区——深圳十五大重点开发建设区域之一。

　　这个曾经以物流、仓储为主的老片区，按照规划，未来将被打造成国际商务中心区，其近期也刚刚迎来新地铁的通车。规划很美好，目前现实却依旧骨感。但对于期待在楼市冷静期下手的购房者来说，这个还需要给足时间的老城区，到底值不值得购买？

　　目录

　　PartⅠ: 一张图看懂笋岗

　　PartⅡ: 10个问题告诉你该不该买笋岗？

　　PartⅢ：笋岗房价上涨路线图

　　Part Ⅰ

　　一张图看懂笋岗

　　（深黄色部分为旧改项目）

　　Part Ⅱ

　　10个你最关心的问题

　　Q1

　　最近笋岗房子卖得怎么样？

　　A

　　数据显示，9月份成交50多套，10月份成交30多套。虽然受楼市调控政策影响，但笋岗市场整体表现相对平稳。因为片区有大面积拆迁改造，所以周边业主心态都偏乐观，并没有出现大面积降价现象。

　　笋岗二手房多以20-60平小户型房源为主，所以持有者无论是投资或自住，压力都不算大。着急用钱降价抛盘的情况几乎没有。

　　Q2跟其他片区比，笋岗的优劣势分别是什么？

　　A

　　优势

　　1. 深圳市重点规划改造片区，要晋级为国际化高端商务中心。

　　2. 几大品牌开发商进驻，将新建公寓、商业。

　　3. 地铁开通后拉近与其他片区距离，租客增多。

　　4. 生活配套好，成熟片区。

　　劣势

　　1. 城中村面积大，农民房多，居住环境相对杂乱。

　　2. 整体规划还未完全建成，许多地方都处于施工阶段。

　　Q3

　　笋岗最贵和最便宜的房子都有哪些？

　　A

　　最低价格：总价100万以内公寓性质，华商时代公寓小户型

　　较低价格：总价100-150万住宅，时尚新居、笋岗大厦、虹桥星座、嘉景苑

　　最高价格：嘉宝田花园3期大户型房源，挂牌价7-8万一平，总价近1500万

　　Q4

　　谁在买/租笋岗？

　　A

　　购房者

　　笋岗纯投资客非常少，大部分小户型持有者多为“半投资半自住型”的过渡性客户，因为总价低，便于刚需上车。也不乏早年间房票充足，低价买入了多套小户型放租的投资客。

　　搏拆迁的投资者也有一点，主要集中在桃花园，当时那个小区有拆迁风声，但至今没有新进展。

　　楼校长温馨提示，笋岗目前重点旧改片区多为仓储物流工业用地，拆除周边城中村、老旧住宅的可能性较低。

　　租户

　　在笋岗工作、做生意的商家。

　　周边片区白领，因为地铁便利上班方便。

　　Q5

　　孩子上学的事能搞定吗？

　　A

　　小学为笋岗小学、红桂小学；中学为笋岗中学、桂园中学。其中，桂园中学只有靠近笋岗东路的部分小区可读。

　　另，笋岗小学未来将迁址重建为“笋岗实验小学”，规划在嘉宝田花园以北，具体开学时间待定。

　　Q6

　　哪个楼盘卖得最火？那种户型卖得最好？

　　A

　　从成交量上讲，祥福雅居最近2个月均保持在10套左右，60多平两房，38平一房一厅两种户型买最好。5.2-5.5万。嘉宝田花园60-100多平2-3房成交最好。自住型客户最多。靠地铁口，楼龄较新。

　　Q7

　　哪个楼盘卖得最差？哪种户型卖得最差？

　　A

　　相对来说，笋岗大厦户型较差，但是它位置好，距离地铁很近，价格约3-4万/平。以及一些名不见经传的冷门老旧楼梯房。

　　Q8

　　有什么好消息？

　　A

　　最近好消息：7号线、9号线地铁开通，给片区交通带来利好。

　　片区改造有成效：招商中环、宝能、深业、华润等旧改项目推进，各种新建高楼即将崛起，高大上的气质开始彰显出来。

　　Q9

　　有什么坏消息？

　　A

　　基本没有，近年来该片区整体大环境都是向好的，让人期待的。

　　Q10

　　未来一年有什么新盘值得等？

　　A

　　华润万象食家规划除了商业之外，还有住宅8.5万平。据说是大户型房源为主，未来新盘推出后，无疑将影响周边住宅房价。

　　Part Ⅲ

　　笋岗房价上涨路线

　　 近年重要节点

　　2015年3月

　　笋岗片区受国家的330政策，笋岗旧改，地铁7号线动工等三大因素的影响，嘉宝田飙升到6.2万的均价，笋岗其他楼盘也达到4.5-5.2的价格。

　　2016年10月

　　4日新政出台，深圳楼市转冷，但笋岗片区楼盘因旧改的影响价格波动不大，降价幅度不超过10%。反而，10月地铁开通便利了片区居民生活，给片区楼市带来新刺激点。