提前还贷为何难
老百姓提前还贷为何难？
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，近年来，银行对实体经济的贷款利率明显走低，2022年下降了34个基点。其中，为了降低中小企业的融资成本，对贷款利率更低的中小微贷款企业的支持力度要保持在较高水平。由此，房贷对银行来说属于优质资产。
2022年，个人住房贷款增速出现回落。2月3日，中国人民银行发布的《2022年四季度金融机构贷款投向统计报告》显示，去年末个人住房贷款余额38.8万亿元，同比增长1.2%，增速比上年末低10个百分点。李宇嘉解释，2022年增量房贷申请在下降，在存量房贷部分，购房者又要求提前还贷，银行收益自然受冲击。
李宇嘉一直在关注“提前还贷潮”。他发现，2021年上半年，老百姓还是“排队等待放贷款”，现在却是“排队等待还贷款”，一年多时间，发生如此大的反差，大背景是老百姓对楼市的预期发生逆转。
今年1月，国家统计局发布的数据显示，2022年，商品房销售额为13.3308万亿元，同比下降26.7%。在李宇嘉看来，过去，老百姓普遍认为房价会上涨，资产收益远大于房贷利率调高的成本。如今，老百姓对房价的预期逆转后，房子的成本全面显现，对房贷利率也更为敏感。房贷利率持续下调是老百姓提前还贷的原因之一，当前，已有几十座城市的房贷利率进入了“3%”时代，另外，还有一些城市阶段性取消首套房贷款利率下限。
首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池指出，房贷合同期长，而且是复利计算，利率的微小变动对借款人的还款负担影响很大，消费者想节支增收无可厚非。另外，很多人在存量贷款利率转换时选择了固定利率，现在发现市场利率低了，自己吃亏了，提前还贷也是一种弥补或纠正。
赵秀池也观察到，一些人选择提前还贷后，再申请利率较低的贷款，真正还款后不再贷款的人很少。赵秀池解释，主要原因是之前的存量贷款在利率转换时选择了固定利率，其合同利率不能随贷款市场报价利率（LPR）下降而下降，需要提前还款再申请贷款才能享受到当前较低的市场利率。另一个原因是借款人房贷合同的利率较高，高于中小微企业贷款利率，购房者有可能“绕道”借款。
“当下，老百姓并不是‘报复性’还房贷。”赵恒成认为，当前，金融投资收益率降低，手里有存款的老百姓缺乏好的投资渠道，同时，他们发现房产带来的收益明显低于预期，提前还贷在一定程度上是“及时止损”。
在赵恒成看来，银行也是“提前还贷潮”愈演愈烈的“推手”之一。银行对提前还贷设置了诸多限制性条件，比如缴纳违约金、关闭线上渠道、排长队等。他解释，“银行的这种限制不仅不会降低大家的还款意愿，反而会刺激大家的还款意愿。很多人会产生一种利益对立想法：‘银行越这样做，越是担心我还款，越要赚我的利息，所以更要还。’”
针对银行的部分还款限制，赵秀池认为，按照贷款合同，购房者提前还款，会打乱银行的资金计划，银行收取一定的违约金也是正常现象，但贷款合同中应有明确的条款。她还指出，购房者提前还款等候时间较长，是当前提前还款者较多，银行应该提高工作效率，不应借故拖延借款人提前还款。