7月人肉房价【龙华篇】

龙华：深高学区房热点恒热 拉升房价

在消化了地王等外部刺激后，7月龙华新区二手楼市整体渐趋活跃，个盘价位水平普遍有所上涨，置业门槛越来越高了，全部采样数据的平均单价已达5.1万。

其中，热点片区楼盘涨幅可观，对均价拉升作用较大，例如红山片区中属于深高分校学区的汇龙湾等盘的均价已从6月的6.8万涨到7.2万。

（备注：数据来源于多家地产中介公司，部分区域数据来源单一，仅供参考）

另，这次抽样调查未按照行政区划来分，而是按照关注集中度和地域相关性分为多个小片区：观澜，清湖，龙华老城，上塘，锦绣，红山，潜龙，关口。

从成交套数分布来看，红山、龙华老城及观澜仍是置业者青睐的热点片区，总占比已过五成；

从户型来看，两房三房占据了六成份额，说明刚需户型仍是置业主流，而四房及以上户型的成交量接近一房成交量的两倍，一定程度上说明置业龙华的人群中改善型需求是愈来愈多了。

1、红山：

领涨龙华 深高学位房价格较高

红山作为龙华新区的发展核心，向来都是热点片区，楼价也是领涨全区，便利的交通，堪比市中心的高规格配套兑现的潜力，次新的较高品质社区，这些都是红山吸引置业者的主要因素。而在发展规划中处于龙华新城核心位置的地段优势，才是它傲视本区域和部分外部区域的资本。

距离地铁远近，和是否在深高学区内已经成为片区房价的两道分水岭，相比深高初中本部周围学位三房800万的起步价，分校学区（汇龙湾、水榭春天5、6期，金亨利）三房的总价似乎还有一定优势，但地段和教育水平差异不能轻易弥补，目标深高分校学位而投资的话就需要仔细斟酌比较了。

附红山楼盘具体成交数据：

2、观澜：

均价破四 400万以内3房选择多

龙华新区核心在北站，但“发动机”是在观澜，较强大的产业基础就是它持续繁荣的保障，经历过几轮疯涨后，观澜的整体均价已经快破四了，实际上品质社区的小3房单价基本都在4.2左右。

位处区政府附近观澜中心的招商澜园、中航格澜郡和美佳华首誉，生活配套在观澜区域内比较完善，吸引更多置业者的目光就不奇怪了。

其中，澜园的小3房因其大气方正的户型，和雅致的社区环境最受欢迎，澜园和格澜郡的大户型单价较低，但大多是双拼，所以吸引了不少自住改善的人群，置业观澜建议还是主要关注区政府附近的小3房，这里生活和交通配套都相对完善，目前400万以内选择较多，不过需要注意的是，美佳华首誉的部分户型价格相对便宜，但其实是公寓性质。

附观澜楼盘具体成交数据：

3、龙华老城：

配套成熟环境稍旧 次新盘受追捧

龙华老城是龙华新区过去的中心，配套成熟，文体教育资源配置在新区也是最全面的，但是城区环境稍显老旧，所以锦绣御园这样品质不错的次新盘受到追捧也就不奇怪了。

区域内交通仅靠一条地铁4号线也是不够的，所以像五米阳光这样的地铁口物业，始终受到投资者的青睐，而环绕龙华站的众多大型旧改的推进实施，则会持续的给周边城区环境带来质的提升，但是附近众多楼盘中，始终还是较好的社区得到的益处最大，例如东华明珠园的均价已经涨到4.5万了。

附龙华老城楼盘具体成交数据：

4、清湖：

片区厂房较多 幸福城成交最吸睛

清湖是处于龙华老城和观澜之间的夹心片区，厂房多，城中村多，片区环境很一般，就是几个知名楼盘旁边还好点，幸福城无论品质地段在这里都是大拿，四期的商业眼看着快要入市，吸引了不少目光，销售量最多。

置业人群的购买力越来越强，品质还是要优先考虑的，同样道理，城市明珠这个“败絮其外金玉其中”的盘，活跃度也一直很稳定，不过受限于其沧桑的外观，它的均价已经被花半里彻底超越了，楼盘的外观、配套商业对其价值的影响可见一斑。

附清湖楼盘具体成交数据：

5、关口：

受福田外溢置业者关注 门槛不低

梅林关关口作为最靠近福田的前沿，向来比较受福田外溢置业者青睐，整体价位上涨并不慢，目前均价仅次于红山和上塘。

星河盛世这种自带综合体的高档社区，哪怕有车流噪音的问题也始终是交易热点，不过小户型占成交的比例较大，也一定程度上说明投资客的比例较高。

书香门第的两期风格大有不同，投资性小户型为主的二期更加活跃，毕竟位置确实很好，户型还有一定拓展空间，上车过渡和投资的都比较喜欢。

金域华府的入榜，说明依靠短期市场变化预测是不靠谱的，一般情况下金域华府一年也卖不了几套的，毕竟其地段品质等等虽然都很好，但竞争对手不少，考虑其楼龄和价格性价比就低了点，万家灯火，滢水山庄是关口区域价格最低的了，目前均价也终于上四万了，在交通要道，置业的门槛只会越来越高。

附梅林关口楼盘具体成交数据：

6、上塘：

地王周边房价上涨 刚需3房成交火

上塘实际是包含了民治街道和大浪街道的楼盘，地王对于周边楼市的影响已经固定下来了，和平里，曼海宁等盘的均价基本都上涨了3000元左右，上塘道不是离地王最近的，因其品质优势，交易活跃度提升较为明显，价格也涨的飞快，和平里和曼海宁的热度提升，还有所属高峰学校的因素，刚需三房的销售比例更高。

附上塘楼盘具体成交数据：

7、锦绣：

标杆楼盘均价4.4万

锦绣的地段位置，决定了它的楼价是要看附近龙华老城和红山的脸色，标杆楼盘锦绣江南4.4万均价说起来是不错，苹果园地段相比龙华老城或关口的类似楼盘，价位差的并不多，应该主要归功于其相对不错的居住品质，类似的情况的还有风和日丽，及并未出现在榜单中的银泉花园。

附锦绣楼盘具体成交数据：

8、潜龙：

近深圳北站 成交均价5万左右

潜龙在民治站周围，本身又靠近龙华新区的核心北站，但是还没有享受到核心辐射带来的好处，应该说观感欠佳的民治大道影响不小。

鑫茂花园，地段不错，社区品质较好，加上紧邻潜龙学校，一直以来都是交易最为活跃的楼盘，成交均价参考一下，毕竟其内部不同位置朝向的差价是比较大的，本月采集的数据中，皓月意外上榜，挺好的盘就可惜全是多层的，春华四季园的主题就是高拓展，2变3 ，3变4 很常见，所以均价会高一些。

附潜龙楼盘具体成交数据：

点评建议调查数据本身并不能穷举市场全貌，但抽样采集还是能记录市场真实变化的，总体来看，市场确已回暖，成交全面迈向活跃，虽然还有冷热不均的情况，但是只要业主报价符合行情而房子状态又不错的话，成交速度比较快，特别是两房三房。 1、投资：追求片区热点或次热点热点恒热是常态，所以纯投资还是要多考虑热点片区热点楼盘，最起码变现速度有保障，当然门槛肯定要高些，个人建议，不一定要追最热的那一点，例如红山的高级学区房，热点片区中的次热点，如水榭前三期的门槛就低些，涨幅其实也不错。同样道理，次热片区也是一样，例如上塘片区的金地上塘道，35平高拓小两房从不到240万涨到270万，也就不到一个月的时间。 2、自住：根据上班地点做不同选择

自住或以自住为主的话，龙坂片区上班的选择范围较大，龙华老城兼顾了生活便利性和成长性，是相对较好的选择，东华明珠园、南国丽园、优品建筑都很不错，在福田上班的可以考虑上塘、红山、潜龙、关口几个区域。其中，上塘楼盘较新，配套一般，红山最全也最贵，潜龙的综合性价比就更高，关口则是最方便，但价位没什么优势，在南山上班的则推荐潜龙片区，特别是潜龙鑫茂和碧水龙庭，社区品质学位配套都很不错，坐地铁开车都比较方便。 3、学位：深高学位房门槛高 可考虑其他学校关注学位的置业者，需要注意的是，红山的深高学位房价位已经涨到7.3万了，除非是提前几年准备自用的，否则纯投资不建议入手，毕竟门槛较高，获利空间难以保证。相比之下，全市排名前列的新华，民治，潜龙等学校的学区房更值得选择，像龙华老城的东华明珠园（新华中学），潜龙的鑫茂花园（潜龙学校），红山的世纪春城（民治中学）都是极具性价比的选择，当然没有完美的楼盘，都有各自的短板，置业者还是要先厘清自己的真实需求，区分轻重缓急，才能有的放矢。