告别“黄金时代”迎来“白银时代”
“2014年深圳楼市将出现‘弱势开局，年中走强，年末弱市’的局面。”
基于对整个楼市的判断，美联物业代理（深圳）有限公司全国研究中心总监徐枫认为，楼市的黄金十年已经逝去，用某些专家的话形容，就是“告别黄金时代迎来白银时代”。黄金时代表现为一种粗放的盈利模式，无论地方政府还是开发商，利用低价拿地高价卖房的方式赚取巨大利差。今天，政府正在摆脱对土地财政的依赖，开发商也在转变盈利模式。
从另一面分析，徐枫觉得在土地资源稀缺、人均保有量低下的大背景下，即便再怎么增加供应，也无法赶上需求量的增加，从根本上缓解房地产市场的供需矛盾；而无论出台何种政策，也无法最终拉低房价，只能使交易量出现曲折运行，造成开发商的观望，就像深圳近来的情况，农历新年至今一个盘没有推出，市场一片死寂，大家都在观望。
“揆诸正反两方面因素，未来房价还将持续上涨，但涨幅是逐步放缓的。具体到深圳，通盘考虑‘楼市调控继续以稳为主’、‘住宅用地增加供应’这些利好，以及‘从严执行限购限贷政策’、‘房产税试点可能性较大’这些利空，2014年深圳楼市将出现‘弱势开局，年中走强，年末弱市’的局面。”徐枫说。
在分化中，深圳楼市“本色不改”
具体到深圳，从去年开发商争夺“地王”的白热化程度看，深圳的土地资源还是一如既往的稀缺。
楼市的基本面没有变化，一二三线城市继续分化——这是肖小平对楼市总体形势的判断。在未来相当长的时间，一二线城市的供给都会比较紧张，三四线城市的供给比较充足。具体到深圳，从去年开发商争夺“地王”的白热化程度看，深圳的土地资源还是一如既往的稀缺。
作为深圳市房地产研究中心主任，王锋在对去年楼市的观察中发现，一二三线城市的分化已经非常明显。去年全国房价出现普涨，一线城市的平均涨幅为24%，二三线城市的平均涨幅为6.9%，前者近乎后者的四倍。
“城市之间出现的分化并非偶然，如若深究，就要分析中国城镇化的具体进程。自十八大之后，中国加速城镇化步伐。而从世界各国的经验来看，城镇化往往从全国性的经济中心开始，其次才轮到区域性中心城市和中小城市。包括人才和资金，快速向一线城市聚集。房地产跟城市经济的发展密切相关，作为全国性经济中心，深圳有着良好的产业结构，能够长期聚拢支撑房地产发展的需求。”
“从长期来看，供求关系的紧张将在深圳延续很长时间。深圳已经没有增量，通过城市更新的方式盘活存量，城市更新完了又怎么办？深圳住房自有率目前只有40%，还潜伏着巨大需求。对包括深圳在内的一线城市和部分热点二线城市，应警惕伴随房价上涨凸显的民生问题。”王锋如是说。
住房市场化制度与住房保障制度
市场追逐利益最大化无可厚非，关键是将住房问题当成市场问题去解决，还是当成社会问题去解决。
肖小平觉得，中国房价因为折射了收入分配不合理、货币超发以及腐败猖獗等社会问题，不再单纯是一个经济问题，然而楼市背景被人们寄予了太多的情感和希望，被“转嫁”了太多的批评与指责。“美国的财富集中程度也很高，可为什么没有那么多怨声，因为低收入家庭有住房保障，高收入家庭需要缴纳高额的房产税。当社会对低收入群体的托底不足，自然引发社会情绪，不能把这些问题交给房地产去解决。”
与肖小平的观点如出一辙，王锋认为，老百姓的住房没有保障，不能说市场本身有何问题，市场追逐利益最大化无可厚非，关键是将住房问题当成市场问题去解决，还是当成社会问题去解决。住房制度分两种，一是住房市场化制度，一是住房保障制度，前者已经不是解决普通老百姓住房问题的渠道，后者才是解决低收入群体住房问题的途径。
“故而，核心问题是进一步深化住房制度改革。近几年北京、深圳正在积极实践安居型商品房、自住型商品房，建设部根据北京、深圳的经验，提出‘共有产权住房’的概念，如果这些福利性住房的比重能占到50%，与商品性住房平分秋色，夹心层就不必再担心高房价。”