目前，坪山区商业建设严重不足、消费外流明显，由此产生的生活服务业发展滞后，已成为坪山区引进高端人才、群众安居乐业的重要阻力之一。其根本原因在于坪山区可利用、能利用的商业载体严重缺乏。而商业载体来源途径主要指商服用地出让和城市更新两种。
一方面，据不完全统计，自坪山区2009年成立功能区以来共出让商服用地8块，出让的土地面积为41.9万㎡，但开发的商业面积仅有14.7万㎡，占比仅35.08%，除一块商服用地建设成坪山高新区综合服务中心和格兰云天大酒店外，其余配套商业均为无法统一运营的社区底商。
另一方面，城市更新产生的商业载体也存在诸多问题：
一是城市更新项目建设周期长，且供应的商业载体往往分散在一个城市更新项目的不同期数内，虽然整体项目商业载体体量较大（有些甚至达20万方以上），但分散后一般面积不足5万㎡，无法最终开发成大型商业综合体；
二是集中商业载体产权分散由开发商、村集体股份公司、私人业主持有，利益诉求复杂，商业载体建成后无法形成能与商业运营机构单独对接的统一主体，大大增加了运营公司的行政成本和对接时间。以财富城（一期）集中商业为例，其集中商业面积仅3.67万㎡，就有4家村集体（甲片、老坑、正坑、六和）持有1.9万㎡，占比52.6%；开发商自持0.98万㎡，占比为26.7%；小业主0.64㎡，占比17.5%；坪山街道办拥有商业面积为0.12万㎡，占比3.2%。如无统一对接主体，意味着运营商需要逐一与村集体、开发商、小业主等十多位业主对接，协调沟通难度较大。
三是开发商出于利益考量，更愿意建设能分开单独出售的社区底商，而政府缺乏约束开发商建设商业载体的举措。以现行《深圳市城市规划标准与准则（2018年局部修订稿）》为例，仅规定了商业楼盘配建公共设施配置标准，其中公共设施包含管理服务（含社区菜市场）、文化娱乐、体育、教育、医疗卫生、社会福利等设施。除社区菜市场涉及到生活服务业的商业载体外，其余均未对商业载体作规定。即使根据该规定，服务1-2万人的楼盘必须配建建筑面积500-1500平方米的社区菜市场。但据不完全统计，坪山区商业楼盘配建的社区菜市场多位于商业裙楼的二楼甚至三楼，并多数无法与住户楼栋直接连通。多家运营机构与楼盘开发商对接实地调研后，运营机构明确表示该位置建设成社区肉菜市场等业态将无法盈利。
由此可见，目前坪山区商业发展几乎变成了“无米之炊”，引凤需筑巢，高质量、可利用、好利用的商业载体开发成为坪山区生活服务业发展亟待解决的问题。
一、建立城市更新项目开发商与大型商业运营机构定期对接机制
术业有专攻，地产公司熟悉住宅建筑开发与建设，但缺乏开发商业载体的经验。以财富城（一期）为例，虽有3.67万㎡集中商业，但项目设计在专业商业运营机构看来存在诸多无法弥补的“硬伤”。一是没有配备电影院线；二是集中商业外围无任何广场配套，无法利用外围广场开展各类吸引人流活动；三是首层街铺略低于路面，给首层街铺陈设等造成视觉遮挡。
建议区城市更新和土地整备局定期梳理坪山区各城市更新项目进展情况，重点梳理土地整备已完成即将进入规划设计阶段的项目。同时，联动区投资推广、商务等部门邀请国际、国内各大型商业运营机构，以半年或一年为一周期，开展更新项目意向地产公司与商业运营机构对接的沙龙、论坛等活动。一方面主动推介坪山未来商业载体，争取达成合作意向；另一方面请商业运营机构传递最新商业载体建设设计需求。最终形成定期对接的良性体制机制。
二、着眼坪山实际，主动出击，根据大型商业运营机构需求定制商业载体
近年来，多个商业综合体运营方（万达、印力、天虹等）、品牌商家（迪卡侬、海底捞等）有意在坪山区落户经营，但却难以找到符合其条件的商业载体。以沃尔玛山姆会员店为例，其开店的基础条件为单层层高达9米，而一般商业项目层高为仅5.5米-6.5米。必须让开发商按照沃尔玛山姆会员店的要求设计施工的商业载体才有可能实现后期运营。定期召开的推介沙龙和论坛，仅能介绍开发商与运营机构认识，少数或许可达成合作意向。仍需投资推广部门、商务部门主动介入，邀请世界性连锁企业、知名连锁集团等来坪山区拓展高端会员制商店、高端业态门店，并进一步将城市更新意向地产公司与商业运营机构、品牌商家的合作意向深化、落实，从而推动最终定制、设计商业载体。
三、增加政府自持商业物业比例，制定自持物业运营优惠政策
一是增加安居集团等政府自持项目商业物业配比。区人才安居集团在建设独立人才保障房项目时，根据合理的人均商业面积、未来拟入住人口规模，合理规划设计商业载体，根据未来需求，适当增加自持商业物业面积。对商业载体的位置、内部动线、层高、与住宅区域衔接等开展专业设计，避免因规划设计不合理，导致后期产生诸多问题。以聚龙花园为例，坪山区聚龙花园为深圳市人才安居集团有限公司在坪山建设的人才保障房市管项目，项目分2期，16栋，32个单元，共7759户，现入住约2.3万人（按每户3人估算）。商业面积仅0.47万㎡（皆为层高不足的社区底商，极不利于后期商户营运），共31个商铺，人均商业面积不足0.2平方米。由此还产生了乱摆卖多、住户投诉多等一系列问题。
二是商服用地出让增设商业载体政府自持比例，制定自持物业运营优惠政策措施。适当加快坪山区商服用地整备和出让速度，比如：规定每年商服用地出让目标、面积等具体指标，并设置相应考核标准。在制定商服用地出让规则时，附设商服用地上建设的商业载体政府自持比例不低于一定的标准线。政府自持的商业，建成后可采取政府补贴、免租或减租等方式鼓励大型商业运营机构打造环境优美、高品质、中端集聚的商业综合体或国际时尚街区。
四、打造重要节点、片区商业载体规划
一是打造坪山围商圈。未来，以地铁14号线与地跌16号线交汇处的坪山围地铁站为中心，包含益田假日世界、坪山天虹商场、创新广场、潮商广场等已建成区域，以及悦都会、心海城（二期）等未来将运营的集中商业将形成一中心多支点的商圈。该片区将成为坪山区商业最集中、业态最齐全区域。重点规划该片区，将打造成为辐射全区的高等级商业服务设施的坪山样本及标杆，以满足全区居民一站式购物、休闲、娱乐及生活服务需求以及中高端消费需求。利用地铁线路交汇等的优势，留住本地消费。
二是打造地铁14号、16号坪山段沿线站点上盖商业物业。结合轨道14、16号线站点，在碧岭、坑梓、聚龙山、田心田头等四个区域，规划以大型超市为核心、涵盖餐饮食肆和其它生活服务功能的组团级商业中心，满足区域内居民的一般生活消费需求。特别是在地铁14号线沙田站、16号线田心站等靠近惠阳区域的地铁站，通过深入研究设计地铁上盖商业物业规划，争取未来建设成方便、舒适、高效连通地铁的一站式消费的商业综合体，留住在深圳市区上班惠州居住的临深消费。
五、适当倾斜发展深惠结合区域生活性服务业
以坪山区加油站为例，坪山区现营业的加油站仅10家，主要集中在坪山大道沿线。马峦街道和石井街道尚未有一家加油站；碧岭街道也仅有一家松岭加油站。而在坪山区与龙岗区、盐田区结合区域尚未有属于坪山区的在营加油站（原坪山与龙岗结合区域有中油润科加油站，现因城市更新拆除），而深惠结合区域仅一家南山沙田加油站。导致坪山区碧岭、马峦、石井等区域加油非常不便，而在惠州惠阳区域，仅深汕公路两侧离坪山区不到一公里的距离内就有3座加油站。导致坪山区大量汽油消费外流至龙岗、惠阳等区域。建议加快坪山区油汽用地出让速度，在坪山临深区域建设更多能纳统的加油站。
六、探索建立更加规范的开发商建设商业载体机制
随着线上购物冲击、店铺租金高等原因，商业运营公司的利润日益微薄；但群众对消费升级需求却日益强烈，对优质高端品牌呼声日益高涨。但优质高端品牌往往在商业谈判中非常强势，引入条件也极为苛刻。坪山区目前的消费现状和人群结构难以支撑超大型商业综合体、国际大牌入驻，运营机构需结合本地消费实际在短期获益与长远获益（引入高端品牌后带来客流使得周边店铺租金增值）中不断博弈、优化调整其商业业态。但大型商业综合体往往通过引入高端优质品牌吸引客流，利用其他中低端品牌赚取租金弥补引入高端品牌造成的损失。而当其固有商业体量不足导致引入大品牌无法弥补租金损失时，就失去了引入大品牌的动力。所以如果城市更新项目分为多期，而其商业分散在不同期内，建成的商业载体对大型商业运营机构缺乏吸引力。由城市更新和土地整备部门牵头，探索建立更加规范的约束开发商建设商业载体的各种体制机制。
七、提倡“外松内紧”开放包容的商业管理模式
“外松”是指简化或开放商场外摆、举办大型活动、广告门牌等审批权限，对购物中心举办大型活动建立投诉容错机制。在鹏城八月欢乐游购期间，部分商家开放外摆后其人流量和销售额实现了同比和环比双位数以上的增长，充分调动了周边群众的购买欲。“内紧”是指严格要求购物中心加强硬件、软件管理。建议加大对消费市场的监督力度，净化市场经营环境，提升商场及周边城市环境。