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新时代深圳城市更新如何破冰前行?听听这位业内人士怎么讲!

来源: 发布日期:2020-05-19 11:06 坪山新闻网

疫情防控常态下如何统筹推进疫情防控和经济社会全面复工复产,成了当务之急,对于深圳来讲,各行各业在政府各项举措的扶持下全面复工,呈现一派生机勃勃的景象,而在城市更新等地产投资领域,也是重大举措不断,引起人们的热切关注。

一是4月16日,深圳市住建局和市规划局紧急发出《关于应对新冠疫情促进城市更新等相关工作的通知》,目的是加快商品房供应!这包括全力支持地产企业复工复产,不得在全市政策规定外增设审查审批环节,不得设置前置条件,严格落实统一平台上受理办理,规定时限内完成审查审批,或是集中会审并联审批,提高审批效率。文件通知要求,今年内高层建筑主体施工形象进度达到总层数的二分之一、装配式建筑完成基础工程并达到标高的商品房,可以申请预售;延长城市更新单元计划有效期,延长缴纳土地出让价款、促进城市更新工作提质提效。显然,深圳市政府职能部门对城市更新工作做出了清晰的制度安排。

二是5月8日,深圳市规划和自然资源局印发《深圳市落实住房制度改革加快住房用地供应的暂行规定》,为实现深圳2035年前筹集建设各类住房170万套的任务,打开住房用地供应渠道。文件明确强调,新增供应和存量盘活相结合,共有11种住房用地,包括新增用地、城市更新、棚户区改造、土地整备、农村集体未完善征(转)地补偿手续用地、历史遗留为完善手续用地、已出让未建用地、已建的合法用地、机关事业单位存量用地、基础设施配建、轨道交通用地综合开发等。可谓数量猛增!

作为城市更新行内资深人士,我不太相信那些权威人士的徘徊论、拐点论。因为那些看似有根有据的数字和例证,会让人在兴奋和沮丧之间来回穿越。只有放眼穿过雾蒙蒙的地产舆情,厘清混乱的头绪,才能透彻分析深圳城市更新的痛点、难点和对策,并根据市里的这个重要通知精神,找到中肯的答案。

一、深圳城市更新整体上有哪些难点痛点?

深圳的城市更新,其实在上世纪80年代就已经开始了,至今,深圳40年的城市更新已经走过4个阶段:

一是从1979年改宝安县建深圳市,1980年8月26日建立经济特区,到1992年邓小平视察深圳,深圳原有的边陲小镇大拆大建,以国贸“三天一层楼”为代表的新深圳,初见轮廓;二是1992年至2000年,市委“以国际惯例打乒乓球”的战略,不仅迅速让特区城内高楼林立,而且向关外蔓延,倾力与国际接轨,深圳为中国摘得第一个“国际花园城市”称号;三是2000年至2011年,深圳随着轨道交通的布网,打通关内关外的界限,实现特区内外一体化,事实上按照“大特区”概念,把深圳连成一体,花园小区遍地开花,大运会世界级建筑群,让深圳名扬全球;四是2011年至今,深圳人经过特区40年的打拼,已经成为粤港澳大湾区的动力引擎,592.5米高的平安大厦地标昂扬矗立,一座世界级新型城市巍然屹立在中国改革开放的前沿!

可是伴着这深圳辉煌的城市更新成就,背后却是深圳人攻坚克难,一路洒下的泪水和汗水。特别是如今一场新冠肺炎疫情袭来,让深圳地产面临着从未有过的一个个难关,深圳城市更新的难点、痛点不仅没有减弱和消除,反而愈发突出和剧烈。

1.城市更新项目资金量大周期长的难点很难改变

搞城市更新项目涉及许多方面,因此周期很长,简直就是烧钱!因为城市更新流程有十多个复杂环节,包括项目拓展和测绘丈量、确权公示及改造意愿征集、制定拆补标准及协议模板、拆除补偿谈判及签约、收房工作、物业拆除、监管协议及实施主体确认、产权注册、回迁选房、结算入伙等等,十分繁杂。今后因为疫情造成整体经济的环节拉长,城市更新从拿项目开始的整个投资链条,将会延缓时间和周期。特别是来自动迁要价的难度将更加复杂和艰巨,如何在动迁和建设中寻求平衡点,要砸多少钱,这是地产商老板心里最大的难点。

说到资金,国家预算财政赤字将从2019年的2.8%提升至3.5%,直接扩大财政支出1万亿元;发行疫情特别国债2万亿元,同时充实国家开发银行的资本金;扩大地方政府专项债券规模至3.35万亿元,直接提高1.2万亿元的支出水平。

稳健的货币政策要更加灵活适度,运用降准、降息、再贷款等手段,保持流动性合理充裕,引导贷款市场利率下行。看似安排了巨量的刺激经济发展资金,但是前提是要避免资金直接进入房地产,目的很明显,就是怕催高房价,造成经济结构扭曲。因此需要地产公司拥有丰厚的自有资金,这就导致地产公司出现强者更强、弱者更弱、优胜劣汰。可谓现金流为王的时代到了!谁能度过这道坎谁就是最后的大赢家!

同时,深圳地产公司社会负担过重。由于政府立项的手续、政策法规的限制,致使立项不容易。专项规划各项要求高,政府要求认可一个小的旧城改造单元,都要有幼儿园、中小学学位等等贡献、保障性住房的贡献、老干部活动中心、社会管理中心等五花八门的资源贡献。还有垃圾处理、公共交通站、供电供水供气、警务安全室等等。相当于我做10个包子,政府拿去5-7个。你说难不难?概括说,搞城市更新项目资金需求大,开发商一定要熬得住,熬得过,才能熬得赢。

2.化解拆迁居民股民各种利益诉求是天下第一难

我在机关工作时分管过政府项目的拆迁,那时有资源配置,有政策支持,有基层党组织的坚强后盾,有各种抓手,所以政府跟企业拆迁难不一样。在政府机关,曾经说计划生育难,没人愿意干;也说管理信访难,不是人干的事。最后人们才发现,真正难是拆迁难。俗话说,能搞好拆迁的人,那都不是人,是神!而地产公司来搞动迁,孤军奋战,难上加难。能搞好动迁的不仅不是人,不是神,也不是圣人,是什么?是魔鬼啊!

拆迁,可谓是天下第一难。拆迁会让一个社区发生翻天覆地的生活变化,让脏乱差变成白富美,让村姑变成美女,也会给每一个居民或股民带来丰厚的、持续的经济收入。可是在金钱面前,人的一切弱点和丑态都会暴露无遗。面对拆迁,大部分人是大度型的,相应号召,支持改造,按照规矩办事;但也有争利型的,斤斤计较,一定要达到利益的最大化超大化,不达目的决不罢休;还有的是攀比型的,一定要比别人得的多,才心满意足,如果没有达到目的,钉子户就出现了;此外还有怀旧型的,譬如自家的祖屋,或是用心血建设得像花园一样的房子,你给多少钱也不卖、也不迁!

话说回来,人家同意你把自己几十年乃至几百年的房屋给你拆掉,这是对你这个品牌地产公司的一种非常大的信任。此时,开发商的社会责任感很重要,人生情怀很重要,所持的现代价值观、金钱观很重要。因为城市更新对开发资金实力要求高,独立开发商若没有大品牌大资金,是很难做成项目的;来自居民的诉求各式各样,你若没有大气魄,很小气,舍不得花钱,也是很难做下去的。这种追求就是要为深圳花园城市付出心血,换来成就和理想的实现。而不是以追求赚钱为单一的坐标。有一个案例,某公司想开发改造员工宿舍小区。谈判中,小区职工提出每平方米3万元。老板研究两个月同意了,可市场上商品房3.5万元了,职工不同意,提出3.8万元。老板又研究两个月同意了,可市场已经4万元了,职工当然不同意。就这样拖到市场每米10万元,这个项目至今也没有定下来。这说明开发商的高格局、大胸怀是办成大事的重要前提。个别开发商把优质更新项目做成了“坑”,就是老板的胸怀和格局不够大。说到底,城市更新本质上就是双方博弈的过程、地产商的让步过程、利益的再分配过程,你太小气了就不行。你若过于重视自己利益而不顾村集体、股民和业主利益,你就举步维艰,做不下去。

3.如何拥有一支战斗力强的城市更新队伍异常艰难

拆迁的前提是拿到一个优质项目。因为地产已经过了黄金时代,不是随便买个项目就能做起来,就能旧貌换新颜,就能实现巨额利润。现在是白银时代,需要更多的智慧和策划。你若选错了项目,后患无穷。可你拿到了一个好项目,也不意味着拿到了好结果。在深圳,城市更新的实战往往惊心动魄,再小的项目动迁周期也得三五年,多的七八年甚至十年以上。特别是“拆迁”,这是城市更新全流程中最为艰难的核心阶段,几乎决定着一个地产项目甚至一个地产公司的生死存亡。

深圳跟内地还不一样,内地的城市更新基本都有政府部门参与。从前期报批到拆迁,全程跟着,遇到难题有后盾有保障。在深圳,一切商业地产项目都是由开发商去干。那么你必须有一支具有很强战斗力、非常专业的拆迁队伍。因此,一方面地产老板必须对这支队伍非常信任,必须给予拆迁现场指挥者抉择权、行事权、拍板权,应对拆迁瞬息万变的局面。否则,谈判若没有最后签字画押,睡一觉醒来可能就变卦了;另一方面这支队伍的每个人,都必须懂法律、懂法规、懂流程、懂市场、懂人情,才能应对出现的各种复杂的问题。

如此说来,拆迁队伍的专业人才简直就是博士,就是全才!拥有一支这样的城市更新队伍,是一个更新公司的巨大无型资产,是真正的软实力,同时也难于上青天。

4.拆迁市场缺少配套的法律法规保障仍是深层痛点

  面对城市更新这件大事,深圳政府是非常重视的。一个地产项目,政府要你严格要求政策立项,你就要按照各项规定去申报审批,可以说一项一项管得非常紧,管得非常严,管得非常到位。可某些项目申报一旦超过时限,就会受到多方处罚。

但是,在最关键、最难啃的这个“拆迁”环节,在法制层面,则缺少配套的明确的专门法律出台作为保障,不仅开发商缺少法规指引,政府也因多种原因不好介入,于是带来两个后果:一是商业项目深圳政府基本不参与动迁,也就缺少公检法、规划部门等现场直接支持帮助指导,地产商只能“自己梦自己圆”,八仙过海,各显其能,往往“摸着石头过河”,单打独斗,摔得鼻青脸肿;二是恰恰因为政府不出面,于是钉子户就诞生了。地产商就被迫砸钱,砸得市场乱了,甚至引起社会的不安定因素。有的项目动迁三年五年进退两难,成为一个烂尾,留下一个大坑;有的项目十年八年拿不下来,甚至有些小型开发商没有实力,就在市场上消失了。这就是为何城市更新最难的是拆迁难,预计这种状况并不会很快改变。

二、深圳城市更新在实战上有哪些有效的对策?

总体上,每完成一个城市更新的项目,地产品牌必须有诚信实力,公司必须有雄厚的资金实力,专业队伍必须有超水准的综合实力,公司老板必须有社会担当和奉献精神,政府职能部门必须给予全程支持,才能攻坚克难,无往不胜。

1.严格按照流程依法依规拆迁

拆迁流程有三个重要环节:(1)丈量确权前,选定测绘单位、完成产权登记、编写项目现状和图纸、搭建村委和开发商项目组、测绘单位工作小组;丈量中,村委负责预约业主及现场协调、项目单位负责登记业主姓名、电话、门牌和改造意愿表、收集业主产权资料;丈量后,整理业主信息、建立档案、配合测绘队复查、获得丈量报告后对每户业主资料归档;(2)制定初步补偿标准及协议模板、完成公司内部审批、与村委村民确定最终补偿标准及模板;(3)拆迁补偿谈判前,现场核对丈量报告、核实权利人、补偿明细表、补偿协议模板、谈判记录表、补偿标准、了解业主、预约正式谈判;谈判中,若要求超标约定下次洽谈时间;谈判后,整理产权资料、公司报批、正式签约。这些流程白纸黑字,似乎风平浪静,实则辛苦异常。事实证明,一旦出现问题,往往是没有严格按照流程办事。

2.周密制定拆迁各种应急预案

拆迁怕什么?拆迁不怕对方提出要求,也不怕提出不合理要求;就怕没有要求,没有回应,有人理你。要尽量满足拆迁居民股民的所有要求。谈判只能越谈价格越高,不会越来越低。一句话,拆迁几乎没有业主让步的。譬如我曾碰上一位香港女士,每次她回来见面都很客气,喝茶说话都很有趣,但是说到动迁,免谈!于是我就打听到她喜欢养狗,是一条母狗,每天都要去遛狗,于是派一位综合素质优秀的队员,每天牵着一条公狗去搭讪,一来二去的熟了,不但话谈开了,两条狗也进入热恋,协议就签了。一次我到工地,见到一位人称“福叔"的坐在我办公室面前,不说话盯着我们,一打听,才知道他是本村最早的村长,后去了香港,有4栋房子,但因他家股东少,在更新工作前期股民和村民是有区别的,他就不理解不满意,也就不签字,还拉个大群与我们对抗,让我们伤尽了脑筋。我连续几个晚上带着主管去拜访他,每次聊至11点,最后谈高兴了。第二天上午10点他就来了,11点就办好了所有手续,然后还帮着我们做工作动迁。所以说,动迁是一件十分复杂的社会工作。因为人世间最难的是做人的工作。深圳城市更新不相信眼泪,要善于总结经验,按照不同情况,制定不同预案,才能获得主动。

3.主动争得当地党组织和村干部的支持

地产商是被动的。面对将要拆迁的区域,两眼茫茫,只能寻求当地基层组织的支持。双方能否心往一处想,劲往一处使,都要经过一番试探和沟通,才能了解和互谅,共同去解决问题。但这哪会那么容易?基层党组织是战斗堡垒,对于能够带来辖区面貌大变化的改造项目,总体上是会支持的,这不仅会对集体物业、经济带来增值,也会提高原村民的生活水平。但是要让100%的人立刻表态支持动迁,则是天方夜谭。最好是组成临时联合党委,通过党员大会、村民大会统一思想,并采取人盯人、个别谈话等有效形式,提高人们对于城市更新的认识和觉悟。同时动迁队伍要换位思考,要和村民股民交朋友,绑在一条船上。譬如君胜集团的更新项目所在地,三八节、儿童节、中秋节、春节的大盘莱等等,老板都要去看望村民,这也是思想政治工作;台风来了,所有队员就是安全员,就要冲到一线,劝说老人和拾荒者离开危险房屋和偏坡;涨水了,队员们趟着一米深的水,疏通下水道,背上村民的孩子和老人,感动了许多人;这次疫情来了,队员们和村民一起站岗,量体温、喷洒消毒剂,开展心理辅导,与社区村民一起排班坚守,赢得了广大村民股民的信任和支持。

4.呼吁政府给予切实可操作性的保障

说到城市更新的管理,前边提到政府对前期立项和后期专规申报管的很多很严,但就是不管中间拆迁,政府不管拆迁,就容易出现钉子户!而钉子户都是有背景的,或者是不讲理的,开发商肩负的重任,是要把我们深圳建设得更加美好,是在完成一项光荣的历史使命,是让深圳真正在全国能够成为城市建设标杆榜样,这不仅需要有配套的城市更新法律法规,也需要政府据此有规矩有流程地帮助地产公司,克服困难,完成使命。特别是有关城市更新的最核心环节——拆迁,不可放任不管。

面对疫情,深圳市迅速出台了城市更新的文件通知。在项目审批上,延长城市更新单元计划有效期3个月,给项目拓展了运营空间;在资金上,可以金融机构保函代替现金形式的监管资金,缓解企业资金压力;在商品房供应上,放宽预售,加快供应;在政府服务上,放宽政策提速提效。这是以配套利好规定,直接破解了因为疫情而对城市更新判断不准,不敢拿地的倾向,每一条都是在帮地产企业,令人感动!

不知大家是否注意到,自今年1月25日至4月17日政治局连续10次会议,这么密集的最高层会议,十分罕见。

4月17日政治局会议信息量超重磅!会议认为当前经济发展面临的挑战前所未有,必须充分估计困难、风险和不确定性。首提“六保”,同时也对房地产发展定调:一是要积极扩大有效投资,实施老旧小区改造;二是要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,促进房地产市场平稳健康发展。

 党中央将城市更新再次摆上重要位置,国务院最近也有一个大动作,就是今年老旧小区改造3.9万个小区,涉及700万户,总数比去年翻番。规模之大,体现出非常时期稳投资、稳民生的迫切性。在深圳,这座有着2000多万人口的特区城市,当然要按照党中央国务院的部署毫不迟疑地大步向前走,攻克城市更新的种种难点痛点,真正发挥地产在建设社会主义先行示范区的极其重要作用。深圳的城市更新必将迎来一个新的春天!(作者傅伟,为君胜控股集团常务副总裁兼君胜城市更新公司董事长,曾在政府部门工作多年)

编辑:邱嘉熙
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