加强城市更新项目的风险防控力度,未按监管协议约定进度实施的需支付违约金,城市更新项目不得转让……11月14日,罗湖区人民政府发布了全面修订后的《深圳市罗湖区城市更新实施办法》(以下简称《实施办法》)。

《实施办法》自2018年12月14日起施行,此前的《深圳市罗湖区城市更新实施办法(试行)》将于施行之日同时废止。

罗湖区是深圳首个城市更新工作改革试点。在2015年10月改革之初,罗湖区颁布了《深圳市罗湖区城市更新实施办法(试行)》。该办法为深圳城市更新“强区放权”改革后颁布的一个标志性区级城市更新立法文件,确定了深圳城市更新工作改革的基本体制,保障了强区放权后城市更新工作的顺利开展。《深圳市罗湖区城市更新实施办法(试行)》被随后其他各区陆续出台的区级层面城市更新实施办法所广泛借鉴,取得了良好的社会效果。

本次修订,在总体结构上增加了第二章“更新统筹”、第十章“项目清理”等相关章节,增补、完善或修订了领导小组及各成员单位的具体职责、工作审批程序、申请材料等制度与内容,并对城中村改造、公共空间及公共艺术作品建设管理等一系列具体问题进行了规范。办法从原来的八章四十七条增加至十一章六十八条。

在内容方面,《实施办法》具有以下多项特色及亮点:

*加强城市更新项目的风险防控力度,避免因城市更新引发新的社会矛盾。《实施办法》规定了旧住宅区、出现信访诉讼或者实际情况需要的更新项目应开展社会稳定风险评估。属于旧住宅区(含混杂零散旧住宅区)、城中村拆除重建类的城市更新项目,市场主体在取得实施主体确认文件及签订项目实施监管协议之前,不得启动搬迁。房屋拆除前实施主体必须先到区住房建设局办理拆除备案手续。

*严格监管项目实施进度。按照深圳实施细则的要求,结合“强区放权”后事权逐级下沉的实际情况,《实施办法》规定了城市更新单元规划经批准后,辖区街道办事处应按照已批准的城市更新单元规划,组织制定城市更新单元实施方案,并监督实施方案的落实。同时,为有效监管实施主体按时推进项目,《实施办法》还规定了项目实施监管协议中要明确规定城市更新项目建设具体进度要求,“对未按项目实施监管协议约定的进度实施的,需支付相应的违约金”。最后,为保证实施主体具有按时推进项目的建设能力,根据《中华人民共和国建筑法》《建筑工程施工许可管理办法》的相关规定,《实施办法》规定实施主体在申请施工许可证之前需向区住房建设局书面承诺建设资金已经落实。区住房建设局在《建设工程施工许可证》核发后30日内对实施主体承诺的建设资金到位情况进行检查,实施主体未履行承诺的,区住房建设局应依法进行处理;相关失信行为列入行业失信“黑名单”。

*落实了产业规划构建产业准入机制。《实施办法》规定区产业主管部门可在产业监管方案中对更新后形成的用于产业的建筑用房受让人、承租人资格进行限定;更新后上述建筑用房需要转让、租赁的,受让人或承租人必须符合监管协议约定的产业准入条件并取得区产业主管部门的同意。从而确保产业建筑用房的受让人或承租人符合产业准入条件,最终实现产业规划落地的目标。

*严禁炒卖更新项目。为严禁城市更新项目在确认实施主体后通过股权转让等形式炒卖城市更新项目,扰乱城市更新秩序,确保城市更新项目品质。《实施办法》规定项目实施监管协议中应约定,自确认实施主体之日起至工程竣工验收之日止,城市更新项目不得转让,否则应承担相应的违约责任。

*完善了计划清理制度及后续处置措施。《实施办法》在《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》规定的可调出计划情形的基础上,结合社会稳定风险情况对单一或多个权利主体的调出情形进行了细化。《实施办法》规定“更新前为多个权利主体的项目,自实施主体确认之日起1年内,未办理用地出让手续且经评估调出计划可能引发重大维稳风险的情形”可不予调出计划。但为避免出现企业违规却不需付出成本的不合理现象,《实施办法》同时规定此类情形下,实施主体需在总建筑量不变的情况下,无偿增加不低于项目计容总建筑面积2%的用房,作为人才住房和保障性住房、创新型产业用房、创新型人才公寓等用房或其他公共配套。

除此之外,《实施办法》还构建了产业发展监管的分工及协同机制、明确了城市更新项目移交政府物业的管理分工及配合机制,建立了政府投资建设的城市基础设施与公共服务设施与城市更新项目同步建设的协同工作机制、更为优化的城市更新规划体系、城市更新项目优先推进及负面监管工作等多项机制。(撰文祁觊通讯员姜丁源)