日前，坪山区出台《坪山区社区配套和公共服务用房建设和管理办法》(以下简称《办法》)，为坪山区公配物业的规范化管理奠定了坚实的法制基础，将有效缓解长期以来因全市范围内未出台社区公配物业规划建设、接收使用、管理监督等系统文件而导致的一系列实际问题，如社区公配物业在规划建设、接收使用等环节中出现的接收单位管理职责不明确、部门之间沟通衔接不畅、使用单位欠缴物业管理费、社区公配物业装修标准不一等问题。
提升业主享受公配物业的效率和质量
社区公配物业是指市、区规划国土部门与开发建设单位签订的《土地使用权出让合同书》、补充协议或其他文件中约定由开发建设单位在小区中配套建设的各类公共设施。具体包括中小学校、幼儿园、文体活动场所、社区健康服务中心、日间照料中心、警务室、停车场以及根据区住房和建设发展需要纳入社区公配物业管理的其他物业。用房关乎群众切身利益，是提供社区公共服务的主要平台之一。
但长期以来，因深圳市范围内未出台规范社区配套和公共服务用房规划建设、接收使用、管理监督的系统文件，导致各区在实际运作过程中，出现接收单位管理职责不明确、部门之间沟通衔接不畅、使用单位不缴纳物业管理费、社区配套和公共服务用房装修标准不一等系列问题，制约了配套和公共服务用房规划建设、移交接收、委托使用和产权登记等工作有序推进。加快出台社区公配物业管理规范性文件十分必要。
坪山区《办法》的出台，使公配物业的规划建设、移交查验、接收使用、产权登记等诸多环节，具有衔接流畅的体制机制保障性，提升坪山区公配物业的规范化管理水平，将有效提升其享受公配物业的效率和质量。
社区公配物业原则上无偿移交
据坪山区住建局相关负责人介绍，规划建设管理是社区配套和公共服务用房建设和管理工作的首要环节。其中设计方案审核是核心阶段，提前介入审查有利于设计出符合实际使用需求的社区配套和公共服务用房，且有利于后续施工以及竣工后的移交接收工作。
具体而言，依据《深圳市城市规划标准与准则》规定的建筑面积标准配置，社区公配物业应坚持与项目主体同步规划、同步建设、同步验收交付使用，达到布局合理、标准统一、规模充足、功能完善、产权清晰、效能集约的目标。项目分期开发的，社区公配物业原则上应在首期建设和交付使用。
而且，建设项目涉及社区公配物业的，规划国土部门与开发建设单位签订的《土地使用权出让合同书》应明确社区公配物业的具体内容、建设规模、权属及产权移交方式。新建项目的社区公配物业除有规定外，原则上采取无偿移交方式。
区住房和建设部门根据《深圳市城市规划标准与准则》和土地出让合同约定，对社区配套和公共服务用房的项目规划及施工图纸提出意见，严格把关社区配套和公共服务用房的种类、名称、位置、空间、功能以及装修标准等指标，并结合使用功能征求使用单位或主管部门意见。
在住宅项目方案审批阶段，接到开发建设单位书面征求社区配套规划设计意见时，区住建局应当按照程序提出意见。其中，社区公配物业设计方案经区住建局提出意见、规划国土部门审批同意后，任何单位和个人不得擅自变更;社区公配物业项目在实施过程中确需变更的，应在不降低标准的原则下进行调整，并重新报区住建局提出意见、规划国土部门审批。
查验不合格需整改，整改不到位可换物业
社区配套和公共服务用房建好以后，如何查验房屋的质量?《办法》规定，建设完成后，区住建局会同相关使用单位组成查验小组进行现场查验。查验符合移交要求的，区住建局与开发建设单位签订《坪山区社区配套和公共服务用房实物移交确认书》(以下简称《移交确认书》)。
如果查验不符合移交要求的，区住建局征集各使用单位意见后，向开发建设单位发出《限期整改通知书》;整改后仍不符合规划设计要求的，区住建局可要求开发建设单位置换符合使用要求的物业;整改合格或置换物业后，由区住建局与开发建设单位签订《移交确认书》。
因特殊原因在工程规划验收阶段开发建设单位未提出实物移交的，须向区住建局提供书面情况说明及相关资料。符合移交要求的，区住建局与开发建设单位补签《移交协议书》和《移交确认书》;不符合移交要求的，区住建局不予补签。值得一提的是，公配物业有偿移交的，应当根据深圳市有关规定，进行移交成本价格核算，按照以下程序进行移交。
住宅小区社区公配物业需缴纳管理费
在项目验收合格后，各有关单位如何使用社区配套和公共服务用房呢?坪山区住建局相关负责人告诉记者，项目竣工后，区住建局部门依据社区配套和公共服务用房使用功能，委托相应的部门或单位使用和管理，如各个街道社区接收公配物业以后，可以按需设立社区工作站及党群服务中心，为辖区居民提供便民服务;可以借助配套和公共服务用房不定期开展各项公益活动，丰富群众的日常生活;亦可辖区设立社康中心，可以解决居民“看病难”的问题，同时可以缓解各大医院就医人数过多的现状。
在委托过程中，使用单位应在收到区住建局委托使用通知后一个月内做出答复。需要使用的，按规定办理物业交接手续，并签订《坪山区社区配套和公共服务用房委托使用管理责任书》;不需要使用的，应予以书面回复。不使用或委托使用后闲置超过六个月的社区公配物业，由区住建局予以收回重新调配使用，确定用途后委托其他单位使用。任何单位或者个人未经区住建局书面许可，不得占用社区公配物业。相关单位不得为占用社区公配物业的单位或者个人提供水、电、气等基础配套服务。
委托经营管理期间，区住建局根据相关政策调整需收回经营管理权时，按照合同约定处理好相关租赁关系。行政事业单位及各街道办事处按职能要求使用社区公配物业的，免缴租金;社区公配物业的二次装修和日常维护保养费用由使用单位承担，日常维修金按照深圳市物业专项维修资金有关规定执行。
需要注意的是，享受住宅小区物业服务的社区公配物业，应当缴纳物业管理费，费用以社区公配物业所在项目物业管理费单价对应的深圳市高层住宅物业管理收费指导标准为参考，按照“就高不就低”的原则确定服务级别，相应服务级别的多层住宅物业管理指导标准为项目社区公配物业物业管理费标准。
知多D
在社区公配物业建设和管理中，
各单位都扮演哪些角色?
社区公配物业建设和管理由区住建局、审计局、发展和改革局、财政局、教育局、卫生和计划生育局、城市管理局及规划国土部门、不动产登记中心、市公安局坪山分局、邮政局等部门和各街道办事处负责。其中：
1.区住建局是区社区公配物业的主管部门，负责提出规划设计方案意见、移交接管、有偿回购、委托管理、使用监管和申办《房地产证》相关工作;
2.区发展和改革局、财政局对社区公配物业管理费、日常维修金和有偿接收提供资金保障;
3.规划国土部门负责社区公配物业的规划设计方案审批和验收工作;
4.不动产权登记中心负责社区公配物业的产权登记工作;
5.区教育局、卫生和计划生育局、城市管理局、市公安局坪山分局和邮政局等部门以及各街道办事处依据各自职能做好社区公配物业的受托使用和管理工作。