12月9日下午，深圳的首批17个法院强制执行房产拍卖首次采用网上进行交易。竞拍者将无需到现场进行举牌交易，此举标志着深圳市法院强制执行的房地产拍卖进入互联网交易时代。

17宗交易有10个标的成功拍卖，其中成交价最低的是罗湖瑞思大厦的公寓，均价2.5万/平。一般情况下，法拍房的价格低于市场价，加上不限购的优势，它越来越成为购房者的关注焦点。

笔者在深圳土地房产交易中心官网看到，本周五（16日）还有54宗房产要拍卖。罗湖、福田3.1万/平起拍，龙岗1.5万/平起拍，购买价格如此撩人的法拍房究竟是捡漏还是捡手雷？广东华商律师事务所周争锋有话要说。

△来源：深圳市土地房产交易中心（截至12月13日）

购买拍卖房可能存在的六大雷区

交吉/不交吉

敲黑板，先科普两个专业名词~

交吉：不但保证帮助过户还负责空房交付。

不交吉：只管竞买人拍付清购房款后，协助办理过户手续，交房和其他纠纷，由竞买人自己处理。

现在的司法拍卖房，基本上是注明不交吉维持现状的房产。这就需要竞买人在拍卖房产前对房产的现实状况做详细全面地了解，前期的摸底工作要扎实，不然有可能捡漏拾到宝，也有可能捡到手雷。

接下来，就让周律师为大家科普一下购买拍卖房可能存在的六大风险。

1 拍卖的房产上存在有长期的租赁合同依据民法买卖不破租赁的原则，竞买人取得房屋所有权后，不能对抗租客的租赁权。租客的租赁权得到法律的保护，此时竞买人只有所有权，拿不到使用权。

2 房产的所有权归属有争议

最大的杀手主要发生在夫妻双方通过法院程序调解离婚，法院在调解书中确认房产归不是登记权利人的一方所有的情况。在法律上依据《物权法司法解释一》第七条的规定，房产实际上已经变更了权利人，房产证已经不能准确地对外体现房产的真实权利人。竞买人购买这样的房产，生效的离婚调解书上确定的所有权人主张权利，竞买人注定是竹篮打水一场空。

3 竞买人只能取得所有权不能取得占有使用权拍卖房里面实际居住的如果是已经和原业主签订买卖合同并支付一定的购房款，还和原业主已经办理正常交房手续的买家，也会出现这种情况。

4 房屋存在违法建筑的问题拍卖面积和实际登记面积不一致或其他质量瑕疵的责任只能由购买者承担。通过拍卖得来的房屋后，发现房屋存在加建偷面积或质量瑕疵问题，由于房屋原所有人和拍卖公司已经履行了瑕疵告知义务，此时竞买人只能自己承担这个不利的法律后果。

5 原业主给其他特定关系人设定的有居住权限有老年人、病人或未成年人长期在涉案房产里面居住生活，也是个麻烦事。这些人是原业主设定的实际居住权利，竞买人要想通过正常的渠道，收回房产的占有使用权存在困难。

6 不能正常解除抵押的情况解除抵押登记手续受产权人和抵押权银行之间抵押合同条款的影响，具体看抵押合同约定能不能提前赎楼，如果银行不同意提前解除抵押权，就存在麻烦。

法拍房受限购政策影响吗？

依据广东省高院2013年12月27日《关于在审判执行、办理公证工作中落实住房限购政策的意见》的规定，竞买人须具备深圳市的购房资格，不然竞买成功后，没有办法正常的办理过户手续。

拍卖房的费用有哪些？

拍卖房的费用主要有2%的拍卖佣金、3%的个税、契税和增值税以及总价2%到3%的融资成本。根据拍卖公告，可能还要承担原房主逾期滞交的物业费以及所欠的水电费等。

需要注意的是，这些税费是按照拍卖实际成交价缴纳的，不是按照不动产登记中心的核定评估价缴纳。

拍卖房能办理银行按揭手续吗？

拍卖房基本要求是一次性付款，没有在要求的期限内一次性支付，则缴纳的保证金就要被扣减拍卖的费用，下次拍卖成交价与本次成交价的价差等费用。

有网友反映，中行、工行、建行现在可以办理拍卖房按揭贷款。现在也有操作办理按揭贷款的代理公司， 需要注意的是，这样的模式随时可能被监管层叫停。

拍卖的房产如何定价？流拍后会如何处理？

通常情况下，第一次评估价和市场价差不多，此时拍卖基本会流拍。

再次拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的幅度不得超过前次保留价的20%。

依据最高人民法院司法解释规定，不动产、其他财产权利可以拍卖三次，第三次拍卖依然流拍的情况下，还应当在60天内再进行一次变卖，变卖由法院实施。

△最高人民法院《关于人民法院强制执行中拍卖、变卖财产的规定》

按照法院要求一次性付款后，法院什么时候给《执行裁决书》以及《协助执行通知书》等文件的问题。这涉及到竞买人资金的占用时间问题，晚给一天就要有一天的成本。 这没有法定的标准，有可能一周，有可能半年或更长。

避雷三大技能get

1

现在市场上有专门处理拍卖房的公司，他们有专业的队伍负责对房产做前期排查工作，负责了解业主对外负债的情况和房产实际占有人和业主的法律关系，业主的婚姻状况等信息，然后收集汇总后。有专业律师把控风险，然后再决定是不是参与竞买。

2

在你购买法院的拍卖房时，此时的法院和一般的卖家没有什么不同，他就一卖房者的角色。不要把法院的司法拍卖和法律赋予法院的权力结合起来，法院司法拍卖房屋的拍卖行为只是房屋买卖合同的一种表现方式，只不过卖家此时是法院而已，有些现实存在的问题法院也解决不了的。

3

想要购买司法拍卖房要多调查，多跑腿。尽量竞买自己熟悉的房子，这最安全。不能只是贪图便宜，还要了解清楚房源有没有还隐藏点什么。（整理自周律说房市）