图为判决书
去年3.30政策，引发卖方违约，今年3.25新政，又导致了买方违约。一波未平一波又起，卖方违约的官司还没收尾，买方违约的诉讼期就来了，角色互换之快，令人感慨万分，深圳楼市“政策市”的特征在这一个接一个的官司中也展现得淋漓尽致。近日，一份案件判决书引发业界关注，违约买家被判赔偿卖家110万元违约金。
3.25新政后买家预期房价下跌 要求业主降价18万出售
据腾讯房产了解，业主徐先生为了换房，于2016年3月6日将位于南山区花园城的自有房屋以940万元的总价卖予买方张先生，双方约定：买方于4月15日前支付定金50万元、监管首期款并申请按揭贷款，首期款数额以银行贷款为准，若银行承诺贷款不足以支付剩余房款的，应在三个工作日内补齐；卖方3日内做公证给担保公司融资赎楼，任何一方逾期履行合同超过5日，对方有权解除合同并要求其按转让成交价的20%支付违约金。
本来交易进展顺利，业主徐先生如约做公证委托担保公司赎楼，买家张先生也按期支付了50万元的定金。不过，随之而来的3.25新政，却让事件的进展发生了根本性的转变。
买家张先生预期房价下跌要求卖方降价，而此时，业主徐先生已经另行购买了案外人员王某的房屋，若是交易不成将对王某构成违约，可能面临高达231万元的巨额赔偿。无奈，徐先生只得与买家张先生签署《补充协议》，约定降价18万到922万元继续交易，此时，已经是4月15日，3.25新政早已开始执行。
买家以新政影响贷款为由 要求卖家退还50万元定金
业主徐先生本以为这下可以顺利交易了，谁知买家却突然于4月19日向南山区法院起诉，以楼市新政出台，严禁首付贷，导致其无法获取预期的七成贷款，无力履行合同为由，要求解除合同并返还定金。
徐先生非常不满，直接请律师反诉，要求判决买方支付违约金184.4万元及全部诉讼费用，驳回其全部本诉请求。其律师指出，禁止首付贷用于购房首期款并非2016年“3.25”新政新规，而是双方签约之前早已存在，因此买方不能以此为由拒绝履行合同；此外，签约时买家名下已有一套按揭房，首付必须7成，合同履行过程中还清贷款并因3.25新政出台而降低到4成，即：首付款由签约时的7成降低到了4成，而非签约前的3成增加到4成，故同样不能据此解除合同。
律师进一步指出，买方张先生有能力多支付一成首付，因为在合同履行过程中，买方用93万元偿还其它房屋按揭贷款后，尚有235万元银行存款，又有一套红本在手无抵押房屋（预计至少价值五百万），不存在无力支付首付款的问题，结合其之前已经要求降价购买的事实，能够确认因新政导致增加一成首付无力履行合同只是其预期房价继续下跌的毁约借口。
法院开庭审理 判决买家支付110万元违约金
该案件于5月27日在南山法院开庭，经过法院调查后，于7月18日发出《民事判决书》。判决书要求，业主徐先生在判决生效之日起十日内向买家返还定金50万元（其中1万元由中介退还）；买家张先生则需在判决生效之日起十日内向业主支付违约金110万，不服可上诉。
据介绍，若是按照合同履行，那么买家张先生需要支付违约金184万。但是，法官有自由裁量权，考虑到该案件中违约金过高，买方又自称难以接受，所以法官酌情对金额进行了调整，将违约金调低至110万元。
深圳房价未跌反涨 未现大规模买家违约潮
这并非深圳楼市买家违约的个案，但也未多到形成大规模的违约潮。今年3.25新政后，部分处在交易中的购房者因为政策的变动失去购房资格，一部分购房者因首付从3成突然提高至4成，而无力支持首付款，楼市一度频现买家毁约。不过，大多数买家自愿丧失定金弃购，而业主在没收定金后不愿再追究买方违约责任，因此该类违约案件进入司法诉讼程序的并不多，除非定金金额比较大，买家不甘心。总体来说，毁约量不及去年同期。
事实上，受3.25新政影响，深圳房屋成交量虽剧减，但价格并未如案中买家张先生所预料般大幅下跌。4月份时，一二手房均价虽有下跌，但5-6月时，房价又重回上涨态势，最终，6月新房房价相较于去年12月份仍大幅上升45.4%。具体到楼盘来看，新盘开盘定价相对合理，但相比于前期产品，价格仍小幅上涨，部分楼盘甚至上涨了10000多元/平。各区二手房价呈现分化态势，上半年全市31个板块中，除蛇口板块以外全部上涨，而蛇口也仅仅下跌了2.7%。至于未来，多数业内专家认为，深圳房价短期会有波动调整，但长期来看依旧会上涨。
于是，有旁观者感慨：“担心房价下跌真是杞人忧天，毁约更是蠢！那套房现在跌了吗？”据腾讯房产了解到的信息，自6月份中下旬起，市场回温，业主们心理价位提高，花园城项目的房价已有小幅上涨。
律师感慨：契约精神与买卖角色无关，与人心有关
去年深圳房价暴涨，有卖家宁愿赔偿几十万元也要毁约收房；今年房价微跌，市场冷清，买家就宁愿舍弃几十万元定金也要退房。一路走来，深度参与了这两种房屋纠纷案的人最有感触。从去年到今年，从买方维权律师，到卖方维权律师，广东信荣律师事务所主任张茂荣感慨良多：“天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往，契约精神与买卖角色无关，与人心有关，谁能保证自己卖房时房价暴涨不违约，买房时房价暴跌不违约？即便作为守约方，委托律师打赢官司赚几百万拒付几万律师费的事都有，所以就事说事，谁也不要道德审判谁！”（文/腾讯房产 伍喜华）