深圳明确土地使用权续期

1995年9月18日前出让土地可免费续期；之后出让的土地续期正在研究制定相关政策

针对近期舆论关切的土地使用权到期后续期问题，深圳市规划和国土资源委员会昨日晚间在其官方微博发文，对深圳土地使用权续期有关规定进行详细说明。

深圳市规划和国土资源委员会决定，1995年9月18日前与深圳市规划和国土局已签订《土地使用权出让合同书》的土地，顺延至国家法定最高年期，不用补交地价。

目前土地使用最高年期的国家规定为：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。

也就是说，1995年9月18日前出让的国有土地，如果是居民用地，可以免费续期到70年，如果是商住用地，可免费续期到50年。其他用地按性质免费续期到规定年限。

1995年9月18日后已签订《土地使用权出让合同书》的土地使用权到期后，如何续期、是否需要交纳地价等问题，深圳正在研究制定相关政策。

为何选择1995年9月18日作为分界线？因为1994年《深圳经济特区土地使用权出让条例》还在规定土地使用权最高使用年限为50年。1995年9月15日深圳市第二届人民代表大会修改《深圳经济特区土地使用权出让条例》第十一条为：“土地使用权的最高使用年限为七十年，不同用途的土地使用年限按国家规定执行。”以上土地使用权出让年期自市人大常委会第十四号公告公布之日，即1995年9月18日起施行。

补交地价延期费市民意愿强 延期20年仅花70元

深圳市民在补交一定数额的土地使用权延期费用后，住宅土地使用权可以由50年变更为70年。深圳商报记者昨日采访了解到，不少市民补交意愿强烈，尤其是使用年限仅剩下十多年的住宅业主。来自家家顺的统计数据显示，全市3022个二手房中，42个楼盘小于或等于20年。便于长期居住、可以升值、可以提高贷款年限，成为市民积极办理的主要原因。

市民戴女士在4月初刚刚办下来延期手续，据她介绍，自己居住的愉天小区之前是50年使用年限，现在可以变更为70年，而费用仅仅花费了70元。“之所以想到去变更，一来这套房子是自己居住的，这样可以放心居住下去；二来，使用年限长了，升值潜力变大了，日后要贷款年限也可以相应延长。”

相对而言，程先生的举措有些“先知先觉”，他居住的罗湖东深小区，早在2000年福利分房后，绿本转红本时就全部转为70年产权，82平方米补交地价约3万元。据他介绍，同事的房子有些年限更老的，只要缴纳1万多元。

深圳商报记者昨日采访了20位业主，有15位业主表示愿意补交土地使用权延期费用，其理由依次是“便于长期居住、可以升值、可以提高贷款年限”，而投资客则不愿意补交这笔费用，理由很简单：“就没打算长期持有”。采访中，绝大多数市民对于要补交多少地价款表示“心里没底”，这也成为阻碍更多市民补交的一大因素。

深圳商报记者进一步采访了解到，一些厂房业主也愿意延长土地使用年限。南山一处建筑面积达5500余平方米的厂房土地使用年限为30年，经过申请，在一次性缴纳300余万地价款后，土地使用年限延长至50年。（记者 陆剑伟）

住房土地使用权到期了该怎么办？

专家建议，尽早出台关于土地出让续期的实施细则

虽然对于大多数人来说，住宅的用地使用年限还有数十年，但人们普遍追问：房产的土地使用权到期了该如何续期？

专家介绍，目前，关于住宅用地使用年限续期的法律依据主要是物权法第一百四十九条规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。

中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新说，在物权法之前，城市房地产管理法曾规定，“经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金”。但城市房地产管理法对于物权法而言，是旧法，按照新法优于旧法的原则，目前还是应该遵循物权法的相关规定。

有专家指出，约定20年以及没有达到最高限70年的，首先应当自动续期至70年，同时补交约定年限与70年土地使用权期间的出让金差价。

但也有部分学者持不同看法，认为“补差价”的做法没太必要。因为无论怎么补，这几十年土地出让的差价都很大。“土地出让年限的利益落差是由地方政府当年决策造成的，如果让现在的住户来承担成本，既不公平也很难实施。”浙江大学房地产研究中心专家田传浩表示。

那么，对于70年土地使用权到期的房产又该如何续期？应有偿还是无偿？杨立新认为，有两个办法可供选择：一是免费，让利给业主；二是费改税，不再收取出让金，而是由取得永久性住宅建设用地使用权的权利人向国家缴纳税金。

学者汪丽娜说，在我国，房屋是很多老百姓最大的财富。一些人拿出大部分的积蓄买房，房屋的增值不是因为房屋本身而是土地。从这个意义上来说，70年之后再交一大笔出让金显然不太合理，可以象征性交一点。

汪丽娜、杨立新等认为，在强调法治社会的今天，首先需要明确的是，要坚持有法必依，严格落实物权领域的立法成果，增强人民群众对国家物权制度的信心；另一方面，针对物权法规定并不详尽的现实，通过充分吸取民意及规范的程序，尽早出台关于土地出让续期的实施细则，缓解公众焦虑。（新华社北京4月19日电）

深圳新闻网先前报道

土地延期仅需补缴地价数额为公告基准地价的35%？市规土委回应

深圳新闻网4月18日讯（记者 张钊)近日，有媒体报道深圳长城大厦一套住宅申请土地使用年限延期20年，仅花费了4.5万元的新闻，引发市民热议和关注。该报道指出，深圳土地延期仅需补缴地价数额为公告基准地价的35%。然而，事实并非如此。

4月18日，市规划国土委相关负责人向记者表示，此前媒体报道的土地延期后补缴地价数额为公告基准地价的35%仅限定为深圳存在的、特殊的行政划拨用地的问题，并不具有普遍性。1995年9月18日前签订《土地使用权出让合同书》可以不用补交地价自动予以顺延。9月18日后已签订《土地使用权出让合同书》的土地使用权到期后，如何续期、是否需要交纳地价等问题，深圳市正在研究制定相关政策。

据市规土委相关负责人介绍，深圳市目前有关土地使用权续期的规定主要有二条：

一是1995年9月18日前与深圳市规划和国土局已签订《土地使用权出让合同书》的,可以不用补交地价自动予以顺延。

1996年深圳市政府依据市人大决定，发布了《深圳市人民政府关于土地使用权出让年期的公告》。公告规定：凡与深圳市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用最高年期按国家规定执行，即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。在该公告之日（一九九五年九月十八日）前已签订《土地使用权出让合同书》的，其土地使用年期按以上规定，自出让合同规定的起始日期推算、顺延即可，不须另签合同或换发《房地产证》，其中需变更产权的，在办理变更产权手续时确认、顺延。

二是随着深圳市最早一批通过行政划拨方式取得的经营性用地（20年使用权）的陆续到期，深圳市首次集中出现了国有土地使用权期满的问题。为妥善解决该问题，2004年4月23日，《深圳市到期房地产续期若干规定》（深府【2004】73号）发布施行。该规定所针对的对象是在我市房地产权利证书登记的土地使用年期届满的行政划拨性质房地产，及原行政划拨用地补交地价后转为出让用地但原年期未重新调整而土地使用年期已届满的房地产。

《若干规定》明确上述用地在不改变用途的情况下，按有偿使用土地的原则延长土地使用年期，其中一种延长方式就是补交地价签订土地出让合同，在国家规定的最长土地使用年期减去已使用年期的剩余年期范围内约定年期内，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35％。

市规土委相关负责人表示，1995年9月18日后已签订《土地使用权出让合同书》的土地使用权到期后，如何续期、是否需要交纳地价等问题，我市正在研究制定相关政策。

据记者了解，我市出台的有关土地使用权续期的规定与深圳的土地管理制度沿革密不可分，深圳作为国有土地使用权有偿使用制度的先试先行者，于1982年出台了《深圳经济特区土地管理暂行规定》。该规定首次规定通过行政划拨方式供应经营性用地，并且规定了相应用途的土地使用年期，如工业用地30年，商业用地20年，商品住宅用地50年等。这与国家规定的行政划拨“无偿无限期”不同，这也是我市目前已经到期土地续期的主要原因。

1988年，《深圳经济特区土地管理条例》出台实施，条例明确特区国有土地实行有偿使用和有偿转让，有偿出让国有土地使用权可采取协议、招标和公开拍卖三种方式，土地使用年限根据实际需要确定，但不得超过50年。

1994年，《深圳经济特区土地使用权出让条例》，条例规定土地使用权最高使用年限为50年。

1995年9月15日深圳市第二届人民代表大会修改了《深圳经济特区土地使用权出让条例）第十一条作如下修改：“土地使用权的最高使用年限为七十年，不同用途的土地使用年限按国家规定执行。”