海宁公馆北区，在出租三年后于今年3月27日开盘。深圳晚报记者王飞翔 摄

开盘时间一推再推 坐拥溢价数十亿

地产暴利是这样“捂”出来的

时间即是金钱，深圳的一些房地产商深谙个中三昧。2016年，许多早就建好但一直未售的楼盘逐渐入市。但此时，这些楼盘的价格早已今非昔比。甚至，有传言称部分楼盘凭空溢价数十亿。

由此，“捂盘惜售”的话题也再次成为公众热议的焦点。

通过梳理线索，深晚记者分别走访了其中3个楼盘，力求揭开以各种形式推迟售房从而获取暴利的楼盘真相，也一探深圳地产江湖的掘金大法。

至今未交房，卓能雅苑楼房空荡荡。 深圳晚报记者 王飞翔摄

A

捂盘惜售，溢价26亿元？

11年前拿地，11年后开售。这其中房价增值了多少？在深圳经历了几轮房价大涨之后，卓能雅苑从2012年约2万多元一平方米的价格一跃窜到了4.7万元一平方米。有消息称，卓能雅苑从中斩获26亿元。

卓能雅苑位于龙华新区布龙路与油松路交界处，位于昔日“深圳白领后花园”龙华的成熟居住区，规定建筑面积115680㎡，计容总建筑面积119810.73㎡，住宅108920㎡，商业4800㎡，幼儿园2400㎡，社区配套1910㎡。

据有关人士透露，2004年11月26日，香港上市公司卓能集团以2.02亿元的总价，经过拍卖购得龙华宗地号A819-0128地块。2005年4月取得《建设用地规划许可证》；2006年4月取得《建设工程规划许可证》，产权年限自2004月11月26日起70年。

尽管在深圳市规土委官网上，卓能雅苑的开发商为雄伟房地产开发（深圳）有限公司，但记者就公开资料查询，该公司的法人也是香港卓能集团的相关负责人。

2006年7月1日卓能雅苑正式开工，当年7月27日，卓能集团主席赵世曾博士亲临《中国第二届房地产业分析与预测论坛》，畅谈深港房地产业的发展未来，隆重推荐卓能雅苑，为项目的开发做了前期的推广造势。他还表示该项目预计销售额为6亿元。

据了解，原计划2008年完工的卓能雅苑，后来因为原承建商公司广东省八建集团的问题，导致项目停工。2009年3月至2011年底，项目一直处于停工状态。2011年底更换浙江施工单位广厦建设集团后，项目于2012年1月26日再次开工，计划2013年7月27日竣工。2013年4月1日，市规划国土委龙华管理局发布卓能雅苑总平面图修改公示通告。卓能雅苑主体结构于2013年5月封顶。

卓能雅苑第一次计划预售时间2008年；第二次预计2010年开盘。但该楼盘并没有如期进入销售市场。

4月7日，记者来到卓能雅苑。从外面看去，除人流量比较少之外，该楼盘与其他已经入伙的小区看不出明显区别。销售中心的一名销售人员明确告诉记者，卓能雅苑属于期房，2015年12月1日才拿到其中四栋的销售许可证，12月9日正式开盘，“另外还有三栋现在不卖。”

她坦承完工时间比较早，但是一直没有办理商品房预售许可证。记者在深圳市规土委网站上也只查到了这四栋的销售许可信息。

卓能雅苑从2004年11月拿地，到2015年12月9日开盘，开发期长达11年；从卓能雅苑第一次计划预售时间2008年，到2015年开盘，期间间隔整7年，成为深圳楼市开发周期较长的楼盘之一。

由于开盘时间一推再推，卓能雅苑也频频遭到质疑。2009年11月，有媒体报道：项目开工已近三年，工程完成量不到总工程量的10%。2015年6月，项目被媒体列入《深圳“僵尸盘”大盘点》，认为有捂盘之嫌。

“当初这边也就是2.3万元一平方米，现在卖到4.7万元，相当于多卖了一个楼盘。”一位在卓能雅苑项目工作了4年的员工介绍。

B

楼盘建好后先租赁两年再卖

位于深圳龙华新区的海宁公馆小区，划分为南区和北区。海宁公馆南区的房子在2010年通过预售的方式很快便销售一空，而北区的798套房子在2012年底竣工后，开发商却没有选择立即出售，而是在转换为大产权后将房子装修后出租出去。时过境迁，面对水涨船高的深圳房价，海宁公馆北区的798套房子在3月27日正式开盘发售，此时的均价与数年前相，已涨了一倍。

3月31日，深晚记者来到了开盘不久的海宁公馆北区。销售人员陈先生表示，当时北区的房子开发商舍不得卖，觉得价格还有上涨的空间，因此将房子租赁出去。目前北区有5栋住宅楼、1栋写字楼，户型为30~146平方米的一至五房，且都是现房，目前已卖出去了大部分，只剩一百多套了。

“现在这里的均价是53000元左右，而海宁公馆南区的房子几年前出售的时候价格是18000到22000元不等。”一位中原地产的工作人员表示，此类延期一段时间再销售楼盘以求更大利润的现象，在房产市场已不鲜见。

“这还没有什么，还有的楼盘留着不卖，从两三万元一平方米的价格涨到现在的七万多元一平方米的。”海宁公馆一位销售人员表示。

一位穿行在络绎不绝的看房人流中的买房客向记者叹息道，这里5万多元的均价在周边楼盘里已经算低的了，而且这种楼盖好了暂时不卖的现象早已司空见惯。

C

从拿地到开工建设长达十年

在各个房产中介信息网上，身处龙岗中心城33区的美地里园（别墅区）“价格待定”“0套房源”的标识尤其醒目。而据百度百科资料显示，美地里园早在2009年就已经开工，第一栋的计划竣工时间为2010年12月15日。

据了解，美地里园共计三栋，其中除了一栋28层的商品楼之外，2、3栋均为建筑面积240平方米的4层联排别墅，共计12个单元。

据媒体报道，1999年深圳市东都实业有限公司拿到该地的开发建设权，但此后一直未有动工。

2009年美地里园开工建设，但却一直未开售。按照建设周期，美地里园可在2013年开售。开发商捂盘3年多，按照目前的区域均价，该项目的预期售价达每平方米5.5万元。

4月6日，记者走访该楼盘时，从门口保安那里了解到，别墅早就建好但是一直没有开售，并拒绝记者进入。

附近一位熟悉该楼盘情况的中介公司工作人员告诉记者，之所以从拿地到现在长达10多年都没有开售，跟开发商深圳市东都实业有限公司的经营状况有很大关系。

据深圳市市场监督管理局公开资料显示，深圳市东都实业有限公司在2010年5月21变更为民生东都深圳房地产开发有限公司。

“当时东都资金链出了问题，工程停了很久，眼看就要烂尾了。后来民生银行注资，项目才重新启动。但现在看来其实是赚到了，这里最保守估计也要5万元一平方米。”

在民生东都的一个销售中心，记者表达了采访要求，但并未获回应。

一些房产中介网站上介绍，美地里园别墅区将在2016年6月25日开售，2016年12月交房。但是否真的会如期开售，仍然有待观察。

市规土委

预售房源应一次性对外公开销售

深晚记者于3月31日向深圳市土地规划和国土资源委员会（简称“市规土委”）发函表示想进一步核实以及了解情况，并希望当面采访。4月7日，市规土委表示只能出示书面回复。

深圳晚报：什么样的算“捂盘惜售”？有哪些类型？

市规土委：关于捂盘惜售的认定问题。《深圳市房地产市场监管办法》第十三条规定：取得预售许可证后，房地产开发企业应当在10日内通过房地产信息系统一次公示全部预售商品房、预售时间、预售地点、预售方式及预售价格，不得以内部认购、内部认筹等方式进行非公开预售。因此，捂盘惜售主要涉及办理预售审批的房产，在取得预售许可证后，房地产开发企业应当将所有预售房源一次性对外公开销售，否则就涉嫌捂盘惜售。

深圳晚报：开发商出售现房需要现售许可证吗？

市规土委：关于房地产现售问题。按照法律规定，房地产预售的要取得预售许可证，房地产现售要取得房地产证，房地产项目办理了房地产权初始登记并办理分户《不动产权证书》后可对外现售，此时的房屋已经竣工并交付使用，凭《不动产权证书》转让房产的行为暂不涉及捂盘惜售问题。

深圳晚报：对“捂盘惜售”会做哪些处理？

市规土委：《深圳市房地产市场监管办法》第二十四条第（二）项规定：房地产开发企业在房地产开发经营活动中，不得有下列价格违法行为：（二）通过囤积截留房源、捂盘惜售等方式限制销售数量，操纵价格；第七十二条第（八）项规定：违反本办法，有第二十四条、第二十五条规定行为之一的，由主管部门责令限期改正；对实施价格违法行为和不正当竞争的房地产开发企业，由价格监督执法部门、工商部门依照有关规定处理。因此，捂盘惜售被认定属于价格违法行为，由主管部门责令限期改正，同时由价格监督执法部门依法处理。

深圳晚报：有说法称，我国对“捂盘惜售”责任方的处罚不够严厉，您怎么看？

市规土委：我委开展专项治理的有关情况。2015年6月，我委发布了《关于开展房地产领域不稳定问题专项治理工作的通知》，对房地产项目是否存在以囤积截留房源、捂盘惜售等方式限制销售数量、操纵价格的行为等重点问题开展了专项治理工作。针对捂盘惜售问题，我委工作人员将在每个房地产项目的开盘现场进行专项检查，监督房地产开发企业将所有预售房源一次性对外公开销售，不得截留房源。

深圳晚报：对于报道中提到的楼盘，是否有查出过“捂盘惜售”的情况？

市规土委：关于具体项目问题，市民可通过深圳市房地产信息系统查询相关房地产项目有无办理预售审批，若出现办理预售后未一次性对外公开销售所有预售房源的情形就涉嫌捂盘惜售问题，市民可向我委各辖区管理局投诉举报。

律师说法

有些房地产商在打擦边球

针对这一现象，知名地产律师、广东信荣律师事务所主任张茂荣表示，目前对于捂盘惜售的认定，主要是针对预售商品房。按照《深圳市房地产市场监管办法》的规定，房地产开发企业在拿到预售许可证后10日内，需将所有预售房源公开销售，“相关规定出台后，确实拿到预售许可证后捂盘不卖的楼盘很少了，但是变相的捂盘惜售、打法规擦边球的现象却屡见不鲜。”

张茂荣告诉深晚记者，商品房预售许可证的初衷是对开发商进行监管，但是否申请预售的主动权在开发商一方，法律法规并没有强制开发商必须要预售和何时预售。“一部分开发商可能会以拖延工期、分批办理预售许可证等方式进行变相捂盘。”张茂荣表示，此类现象目前并没有相应的法律法规进行管控，而开发商不申请预售也有部分是出于资金紧张等客观原因，因而对其性质难以界定。

而楼盘在竣工后，开发商通过明晰产权完成不动产所有权登记后，可以对楼盘自行处置，现房销售只需在主管部门备案即可。

张茂荣表示，不论是海宁公馆也好，还是卓能雅苑也罢，都是不违反现有的法律法规的，但其实质是一种变相的捂盘惜售行为。

专家观点

处罚措施不具实操性是重要原因

谈及捂盘惜售及变相捂盘的弊端，深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁深有感触。

“目前深圳房地产市场的供给关系很紧张，新推出的房子的数量往往不能满足市场的需求。去年深圳上市6.6万套新房，如果都囤房不卖，连刚需都无法满足了。”宋丁表示，开发商出于看好深圳楼市、力求更大利润的考虑而选择囤房不卖，尤其是一些中小型房地产企业喜欢采取这类对策，而这种囤地囤楼的现象在境内外都不鲜见。

“这是市场经济条件下一种追求利润最大化的正常选择，我觉得老指责企业没有多大意义。关键在于捂盘的违规现象没什么违规成本。”宋丁说道。

对此，广东信荣律师事务所主任张茂荣律师也表示认同，“这种囤房囤地的行为，对于刺激助推房价上涨起到了重要作用。”张律师表示，深圳有新楼盘上市的区域往往也会带动周边二手房房价的暴涨，而新楼盘较少的区域则二手房房价通常较为稳定。

“目前主要问题在于处罚措施不具有实操性和价格违法行为难以认定。”张茂荣表示，对于认定为捂盘的处罚，目前是主管部门责令限期整改和价格、工商等部门依规处罚价格违法行为，但这些处罚措施都不明晰，往往不痛不痒，且又是多部门管理。“我在深圳从事地产法律事务已经10年了，但还没有听说过有哪一家企业因为被认定为捂盘而被罚款多少的。”张茂荣说道。

解决对策

应完善立法和政府调控

针对此类现象，广东信荣律师事务所主任张茂荣律师表示，要减少捂盘和变相捂盘现象，关键还是在于制定更具体的处罚措施，完善相应的法律法规。“例如拿到预售许可证十天后不售房具体罚款多少，都需要有明确的规定。”张茂荣表示，在此基础上，还需要加强执法，特别是在价格违法行为的认定上进行突破。

对于变相捂盘而又不触犯现有法律法规的情况，张茂荣表示这需要从立法层面来解决。

深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，不论是商品房还是保障房都具有民生属性，针对目前房产供不应求的局面，政府可适当调节供需关系。“可以划个线，例如今年至少要上市多少套房，也能抑制各类捂盘现象。”（深圳晚报记者 李珣 王飞翔 实习生 李其聪）