近两周来，房地产调控措施的降温效果明显，上海、深圳的楼市成交量遭遇“速冻”。

3月25日，上海发布实施九条房地产调控措施，包括非户籍人士购房社保缴纳年限从累计2年提高到连续5年，二套非普通住房首付比例从四成激增到七成，限购资格审核流程从交易阶段前置到了签约环节等；同日出台的深圳版调控措施，提出实施提高房贷首付、从严收紧限购等。

调控措施效果立竿见影，市场如期降温。信义房屋企研室监测数据显示，上海二手商品住宅在3月24日成交曾猛增至4400套，之后锐减，保持在1000套左右，仅为3月前期水平的一半。

记者从上海多家二手房中介门店了解到，清明小长假3天，上海中环以外区域门店来客量比平时减少4成至5成，而类似陆家嘴这样的中心区门店，来客量比平时减少7成至8成。

深圳规划和国土资源委员会的数据显示，3月28日至4月3日，深圳一手住宅成交652套，成交面积约7.05万平方米，分别环比下滑16％和15.7％。这已经是深圳新房成交面积连续第五周下滑，与春节前的周成交量相比接近腰斩。

对未来房价预期则出现分歧。经济学家马光远认为，上海、深圳的房价已透支了全年的涨幅。而在调控周期下，整个市场预期已经出现明显逆转，同时很多具有购买能力但没有购房资格的人将退出市场，因此深圳、上海的房价不排除下跌调整的可能。

有房企负责人认为，由于地价高企，且前期大量成交所导致的开发商大量回款，短期内期望房价下降并不现实。

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深圳楼市调整氛围渐浓

新房成交量连续5周下滑

深圳新房成交量已经连续五周下跌。图为记者近日拍摄的深圳楼盘。（资料图片）深圳商报记者 薛云麾 摄

深圳楼市终于迎来调整。数据显示，深圳新房成交量已经连续五周下跌，清明假期成交量创近五年新低。二手房市场更是率先出现价格调整。业内人士预计，此次调整周期或为3~6个月。

清明小长假新房成交量腰斩

短短一周内，深圳密集出台系列楼市调控政策：针对房贷风险的“金九条”、针对稳定健康市场的“深六条”以及二手房评估价平均上浮50%。

受此影响，深圳楼市成交量应声而落。市规土委数据显示，3月28日~4月3日，深圳一手住宅成交652套，成交面积约7.05万平方米，分别环比下滑16%和15.7%。这已经是深圳新房成交面积连续第五周下滑，与春节前的周成交量相比，接近腰斩。

“打五折”的还有清明小长假的楼市成交量。期间深圳一手住宅成交75套，成交面积7164平方米，为近5年来同期的新低，调控初见效果。

鉴于对楼市调控的预期，一手成交量早有下滑趋势。深圳3月的一手住宅成交4461套，环比下降17.5%，成交面积为46.5万平方米，环比下降17%。

“往年进入二季度，一般都有一股‘小阳春行情’，但是由于去年楼市涨幅过大，再加上调控政策在短期内密集出台，客户观望情绪浓厚，特别是‘深六条’之后，新房的成交量明显下滑，在提高购房门槛和打击投资客的情况下，未来一段时间内新房成交量将会持续低位。”世邦魏理仕环球研究部副董事郭丽萍称。

成交价回到2月水平

“南山和龙华一些前期涨幅较大的二手房大户型房源报价普遍下调10%，成交价回到2月份的水平。”安居客一位经理告诉深圳商报记者，相对而言，小户型成交活跃，大户型的成交周期相对较长。

在景田片区，深圳商报记者发现，部分房源的价格出现下调迹象：五洲星苑78平方米2房2厅现价570万元，与一个月前的价格相当；金色假日名苑3房2厅85平方米的单位，价格则由560万元，降到了现在的550万元。在罗湖蔡屋围，金园2房1厅62平方米的报价现在是350万元，下调了5万元；和平大厦3房2厅88平方米的单位直降10万元，到现在的400万元。

从58同城、Q房网和赶集网的挂单情况看，有三成左右的房源下调价格。罗湖某小户型业主表示，最近看房的人增加了，但实际有购房意愿的人没几个。

根据深圳中原研究中心的监测， 3月28日~4月3日，深圳中原报价指数为32.51%，较此前一周下跌5.6个百分点。越来越多的中介从业人员看空后市。上周深圳中原经理指数为47.10%，较前一周下降3.46个百分点，其中53%的经理人看平后市，看跌经理人占比26.3%，环比增加3.86个百分点。

后市调整压力增大

“前期上涨幅度较大的深圳市场将会逐渐进入调整阶段，未来市场有可能面临转折点。”深圳中原研究中心在其周报中分析认为：预测未来在调控新政的影响下，市场将会逐渐进入调整阶段，客户的入市积极性明显减弱，开发商入市速度放缓，新房推售量将会继续保持低位。

随着系列调控政策落地，4月份将成为深圳这一轮高温楼市的拐点，二手备案数在达到高峰后将大幅下行，价格升幅有望明显收窄。深职院房地产研究所所长邓志旺认为，市场预期转向，后市房价升势将受到影响，预计整个二季度会成为调整期。

调整周期的到来，影响了新盘的推售。3月仅有4个项目获得批售，其中住宅项目仅有2个，1295套，面积为20.3万平方米，分别环比下降了62%和21%，下降幅度明显。

对于此次政策带来的调整周期，业内人士认为，能适当抑制楼市的投机炒作，对中长期健康发展是好事情。此前深圳共出台过五次楼市调控政策，政策消化期仅需2~5个月。此次调控政策相对温和，预计调整周期为3~6个月。（深圳商报记者 陆剑伟）