中原地产业务员再涉价格欺诈投诉
涉事公司：一切以房屋买卖合同为依据
本报3月7日刊发报道《中原地产业务员被指吃差价》，引起较大反响，也引起有类似遭遇消费者的共鸣。近日，家住宝安区的邓女士向记者讲述其在购买二手房时，提供居间服务的中原地产业务员存在诱导和价格欺诈行为。
2015年12月27日，邓女士和卖家在中原地产宝安区天悦龙庭店多名业务员的主导下，签署了二手房买卖合同。双方约定以598万元的合同价格购买卖方位于宝安区新中心片区一小区的二手房。随后，邓女士通过一些“内部消息”了解到，她和卖家签合同前，卖家和中介先以590万元的价格签了一份单边合同。邓女士称，交易中业务员反复向其灌输“价格压不下来，最低只能598万元”，并反复强调只收邓女士一方佣金，598万元就是业主实收的房款等。
对此，记者向中原地产代理（深圳）有限公司（下文简称“中原地产”）核实求证，同时咨询了深圳市律师协会房地产法律专业委员会副主任、深圳二手房律师团律师张茂荣。
问题一、业务员涉嫌价格欺诈？
邓女士向记者出示了她通过多名经纪人拿到的她所买房子经纪人内部跟进信息。
在邓女士出示的从另一家中介公司拿到的该房跟进信息里，有条序号为19的跟进记录，内容为“跟中原签单边了，590签的。”跟进时间栏显示“2015-12-18 15:57:46”，而在邓女士称是中原地产内部跟进信息里，记者看到，其中一份资料的一条记录是“此房已签单边合同198325，资金监管协议0166883，佣金承诺书及整套资料。”署名为陈俊，日期为“12-17”。邓女士称，陈俊就是中原地产天悦龙庭店业务员。
在邓女士提供的另外一家中介内部房源跟进材料里，有条记录为：“跟中原签了10天的单边，这段时间看不了房”，时间为2015年12月19日。
邓女士在与业主沟通时，业主表示这笔交易中，她会给其中一名中介一些钱。并说“没有签佣金支付，我只签了单边，期限10天。”
知道“内部资料”后，邓女士推测，中介与业主签订的单边协议有效时间为2015年12月18日至12月27日，签订价格为590万元，而自己与业主签订合同时，单边合同还有效。
而邓女士曾在2015年12月23日向业务员咨询过房价，业务员回复称600万元。并表示该房源为“独家委托”。此前，记者也以卖家身份到中原地产了解，签“独家委托”一般会将佣金“捆绑”在房价里。对此，邓女士质疑中介人员存在价格欺诈和“捆绑”佣金行为。
当记者转述邓女士的质疑，需核实单边合同的起止时间和当时签的房价时，对方回复称该份协议的法律主体为卖家与中介方，最终解释权归协议法律主体所有，并表示这就是记者提问的明确回复。
中原地产：我司未得到卖方独家委托授权，只签订了单边合同，有效期为一周，业主可根据市场情况调整放盘价，并对房产价格享有唯一定价权。单边合同在签订三方购房合同前已过有效期，在法律上为无效协议。
对于房产买卖这种价格一直处于波动的大宗交易，我司作为经纪方，以双方签署的最终买卖合同为事实法律依据。在没最终签署买卖合同前，卖家有权向经纪方表达房子售卖的意向价格，并委托经纪方进行售卖。此套房产的最终交易价格，是在卖家提出价格需求买家同意后，于2015年12月27日当面签订具有法律意义的购房合同，其中并不存在任何价格欺诈行为。
律师意见：判断中原地产业务员是否存在价格欺诈行为，关键看单边合同里规定的房价和有效期。
如果单边合同标明590万元，即590万元为“放盘价”，而在单边合同有效期内，中介人员如向买家报价600万元，那么这就是价格欺诈行为。所谓单边合同，实际上就是《二手房买卖合同》里卖方先签了字，如果在单边合同有效期内，中介促成交易，那么买方直接可以以单边合同上约定的价格签字，“为什么要签署另外一份合同呢，这是明显帮业主提价”。
按照深圳市政府2010年9月1日起正式实施的《深圳市房地产市场监督办法》第41条规定，房地产经纪机构不得对交易当事人隐瞒真实的房地产交易价格等信息，同时也不得虚构事实或隐瞒真相，误导、欺诈委托人或其他相关当事人。
问题二：多出的担保费和短期利息谁承担？
邓女士向记者介绍，其过户手续一直没办完，因为卡在了担保费和短期利息上。邓女士说，早在看房时，业务员就向她介绍“该房源满五年、家庭唯一、欠款200余万元、担保费用1%”，但这些均未作为合同重要条款予以书面说明。
签合同时，卖家也表示该房银行欠款200多万元。卖家后来在给邓女士的短信里明确是260万元。不过在手续办理中，中介忽然告诉邓女士该房银行贷款实际是360万元，并且卖家还有其他银行欠款。
同时，一开始业务员并未向其预估交易中将产生的税费清单，直到合同签完一个月后，她向业务员索要收费项目和款项，业务员才以短信的形式发给她。
对此，邓女士又觉得被中介的“低水准”服务“坑”了，以至于现在交易流程中出现诸多争议，并且涉及担保费用超出预算和可能的税费调增风险。这些多出的担保费和短期利息该由谁承担？
中原地产：卖方对银行的欠款问题，在签署买卖合同过程中，经纪人多次与卖方落实该物业欠款额，卖方反复确定，欠款为260万元。卖方做完买卖公证，担保公司赎楼时才知道业主欠款360万元，原因是卖方当时做了消费贷为360万元，但有100万元是放在银行做理财产品拿不出来消费，银行只放款260万元，故卖方以为只欠银行260万元，也基于此原因，卖方愿意将该欠款260万元以上多出的赎楼费及短期利息由卖方自行承担。
律师意见：出现上述情况，根源是业主欺骗，而中介没有进一步核实情况，买家疏忽，三方都有责任。
作为房地产经纪机构，对房地产交易的大致成本应有所了解，应要求卖方到银行打印还款清单或者对账单，确定最终的欠款数额。不论合同是否约定，法律是否规定，作为居间机构，中介有及时解答买卖双方相关咨询的义务，尤其是费用。所以，签约二手房买卖合同的时候，中介要列明相关的交易费用清单，同时让业主签字确认。
问题三：中介定金收取比例违规？
记者在邓女士提供的其与卖家、中介三方签订的“资金托管协议”了解到，买家和卖家均同意将定金40万元委托给中原地产代理（深圳）有限公司进行托管。据了解，按照相关规定，中介机构收取的托管费应低于成交价的5%，按此比例计算，中介最多只能托管29.9万元的定金。
中原地产：关于资金监管，是买卖双方协商后，同意我司做资金监管的情况下，与我司共同签署了资金托管的三方协议。
律师意见：之前有过一些中介机构倒闭，将定金骗走，所以政府出台相关规定，限制中介机构托管资金的比例。按照《深圳市房地产市场监督办法》第39条有规定，经交易各方当事人书面同意，房地产经纪机构可以代收或者监管不超过交易价款总额5%的交易款项。同时，第74条有规定，房地产经纪机构超过规定限额代收或者监管当事人交易款项的，由主管部门责令限期退还超出部分款项，按超过限额代收或者监管交易款项行为每次罚款5万元。
问题四：违规收取“按揭服务费”？
在邓女士看来，二手房交易时，买家所付佣金已包含中介服务的全部费用，应涵盖从前期销售到后续服务全过程。并指出在其签的《二手房买卖合同》中，业务员在“税费承担”栏备注了“按揭服务费”。据了解，一些中介公司早在2011年就取消收取“按揭服务费”。
中原地产：按揭服务费是由经纪方提供了按揭服务，在对此项有事先说明，并在买卖双方共同协商愿意接受的情况下，写入合同后由第三方收取，可提供相关票据。
律师意见：按揭服务费是没有法律规定收费依据的，是不该收的，并且按揭服务就是房地产经纪服务之一，不该单独作为一个收费项目，现在有些中介机构还在收取这一费用，这明显是违规收费。（深圳晚报记者 江田力）
先前报道
中原地产业务员被指吃差价
涉事业务员回应：钱没有到我们公司，我们没有吃差价
近日，家住福田区的廖女士称其在购买二手房时，被房地产中介中原地产业务员故意设下陷阱“骗”了钱。在完成购房交易手续后，廖女士重新计算了各项目所需的费用后发现，该费用总和比自己实际支出的钱少了两万多元。廖女士希望中介能退回其多支出的钱，却遭到了对方的拒绝。
“本来觉得大地产中介比较规范，可以保护消费者，现在觉得他们利用专业知识，欺骗消费者，骗一个算一个，反正普通消费者也只买一次房子。”廖女士说道。
那么，在繁多的二手房交易收费项目里，到底隐藏了什么秘密，房产中介真的有空间变相“吃差价”吗？
[买家]
重新计算费用发现多交两万多元
据廖女士介绍，2015年11月19日，其委托中介公司——中原地产共和世家分部购买二手房，该房位于福田区高发城驰苑小区内，购房经办的中原地产业务员为李先生。
“因为当时购买的房子未满两年且有银行欠款，有较多的税费需要现金支付。为了减少购房首付款中的现金支付额，我和卖家协商一致，当时二手房的成交价为269万元，把除中介费以外的所有费用及购房款的总价从银行做抵押贷款。”廖女士在给记者的“二手房交易诈骗举报信”中写道。
廖女士称，在交易产生真实的税费之前，中介李先生预估了购房所有的费用，并列了一张费用清单。廖女士向记者出示了这份清单，记者看到该清单上包括契税、登记费、交易费等11个项目，合计“15.2万元”，在“罚息”和“短期利息”两个交费项目上都备注了“多退少补”。
廖女士告诉记者，因为“15.2万元”接近16万元，所以中介李先生建议其向银行贷款285（269 16）万元。因为16万元是预估的税费，廖女士曾一度担心真实的成交费用比预估的费用少。而李先生则表示这只是预估的费用，并口头承诺到时候会多退少补。“到时候我们算完之后，这些费用可能还会余出一点点钱，这些钱到时候会退给你的，只不过是一个先出一个后出的事情。”李先生在和廖女士微信沟通时解释道。
2016年1月中旬，廖女士跟着中介李先生一起去办过户手续，她看到过户的价格比中介之前预估的价格少了一些，随后她初步计算了所有费用，怀疑多交了两万多元，于是她找到经办的中介公司，要求查看所交的税费单据，希望中介李先生把费用算清楚，退回多给的钱，但是遭到对方的拒绝。
今年元宵节过后，廖女士辗转从银行的按揭员、赎楼公司的业务员处收集到了交易费用明细，重新计算了成交费用，廖女士核对后发现，自己多交了21514.45元。廖女士找中介理论，要求退款，依然遭到拒绝。而在整个交易过程中，中介李先生曾多次向其承诺会“多退少补”。
[中介] 不存在吃差价的情况
记者致电中介李先生了解事情经过，李先生告诉记者，因为当时廖女士没有足够的现金交税费，因此是该二手房的业主先垫付的费用，后来这些税费的钱“全被业主实收，全部到业主账上，没有到我们公司，跟我们一点关系都没有，不存在我们吃这个差价。”
李先生表示，作为中介，其只是促成买卖双方交易，只收佣金，“不会吃他们的差价”，如果多交了一些钱，这些钱也是在业主那边。
至于李先生曾经在和廖女士的沟通中多次表示会“多退少补”这一问题，李先生表示，如果当初是廖女士自己出现金交税费的话，这些费用就能“多退少补”。并且，在廖女士和业主签《二手房买卖合同》之前，双方已经协商好，最终的“决定权”在合同上面，合同上已经体现了本次交易是“全包价”，而在合同里也没有备注“多退少补”事项。
据业内人士介绍，所谓“全包价”就是房价和费用一起“打包”的价格，如果买方多交钱，那也只能“心甘情愿”自认吃亏。
而廖女士告诉记者，在交易过程中，中介李先生并没有向她说明清楚是“全包价”，只是一直在误导她可以“多退少补”，并且在签合同的时候，她也不知道会多交钱，没有在合同备注中写明“多退少补”，所以她后来才会自己去找银行和赎楼公司要数据来重新计算。
[业内人士] 二手房交易时，中介确有空间“吃差价”
在上述案例中，买方和中介都各执一词，买方认为中介设陷阱骗钱，而中介则表示是按正常手续办事，不存在骗钱一说。那么，在日常的二手房交易中，房产中介是否有空间“吃差价”呢？
有10年二手房交易经验的家家顺营销副总监王志虎告诉记者，买二手房的方式有三种，第一，买方和卖方各付各的费用，这是最简单，最清楚的方式；第二，业主实收，即业主实收房价，其余费用都由买方来付，这是目前在深圳用得最多的一种方式；第三，全包价的方式。以上三种方式，中介都必须提供收费票据，而且数额要匹配。
王志虎表示，如果是国家征收的税费，都会有计算公式，有正规的发票，这里“被吃差价”的可能性较小。如果想“蒙”客户的话，有两个环节，第一就是，交赎楼费和罚息，如业主有银行抵押欠款需要委托担保公司担保赎楼，正常费用为欠款额的1%~1.2%，有的中介就会要求1.8%或者3%。各个银行对罚息的规定是不一样的，有些不良中介就会多收罚息。第二就是，中介会谎称贷款资质不好，或者说房子评估不到，然后加收费用。如，谎称银行贷款批不下来，要多加钱，找关系才能解决。
广和律师事务所律师孙依丰也指出，房产中介是提供房地产居间、代理服务并按约定收取佣金。在二手房交易中，中介有可能会以隐瞒、欺诈等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易；也有可能在业主和买方都不知情的情况下，隐瞒真实的房屋交易信息，采取低价收进高价卖出房屋赚取中间差价，但这些行为实际上是违反《房地产经纪管理办法》等相关规定，也是违背职业道德的。
记者从深圳市房地产经纪行业协会（下文简称“房经协”）处了解到，2015年一年，该协会通过电话、邮件、现场投诉等渠道共受理249宗投诉，对比全市二手房总交易量，投诉发生率为1.7%，其中查实确有违规行为的，占投诉总量的7%，其余多为因合同条款履行导致的民事纠纷。在249宗投诉中，有12宗涉及收费纠纷，约占总投诉量的5%，基本均为因口头承诺导致双方误解产生纠纷。
[律师提醒]
要以书面形式确认承诺的内容
房经协向记者介绍，凡消费者通过房地产经纪机构居间撮合的二手房交易，与居间方发生争议或认为其行为有违反行政规定、违反行业自律性文件规定行为的，均可至该会进行投诉。
从该会2015年日常所受理投诉情况来看，有不少消费者，在签订合同时过于草率，或对交易各方口头承诺未形成书面协议或告知书，导致签订合同后因对购房人变更或履行时间、税费承担方等细节产生纠纷。
孙依丰律师指出，消费者在购买二手房签订合同前，消费者可以要求房产中介方明确告知业务流程，服务项目、内容、标准，收费项目、依据及标准，房屋交易涉及的税费等重要合同信息；在签订合同时，消费者有必要审查中介方居间合同的服务内容，以及合同外的其他服务内容及收费标准，对于不清楚或有异议的内容可以要求中介方予以解释并书面记录。另外，在交易过程中，对于中介或者业主口头承诺的购房优惠等行为，建议消费者协商变更合同条款或签订补充协议，以免发生争议纠纷后，出现口说无凭。
同时，王志虎也表示，消费者在购房时，最好不要签全包价的合同，因为这里面被吃差价的空间很大。要签消费者、房产中介和业主这三方一起的合同，可以有效避免被吃差价的问题。同时，合同备注写明该房产交易产生的费用以实际为准，消费者自己去相关部门机构了解清楚后再缴纳税款、费用。
记者获悉，目前廖女士已将相关投诉材料投递至房经协等待相关人员的进一步调查，本报将持续关注此事。（深圳晚报记者 江田力）