深圳已经开始出手管控“首付贷”，专家认为楼市退烧还看政策

当二三线城市还在为去库存努力时，北上广深的楼市却是炙手可热。究竟是什么原因导致一线城市楼市过热？有研究人士指出，以“首付贷”为代表的场外配资，在其中起了推波助澜的作用，这也引起了监管部门的重视。记者昨日从多个部门和机构处了解到，深圳已经开始出手管控这类现象，但也有专家认为，首付贷在购房贷款中占比不高，楼市是否能退烧，更重要还得看政策。

业内人士提醒

“首付贷”易血本无归

阿基米德曾说过：“给我一个支点，我能够撬动地球”。究竟是什么成了深圳楼市迅速上涨的支点和杠杆仍是众说纷纭，但都非常确定的是节点是存在的。

据了解，深圳市金融办近日在公开发函中提到“针对深圳房地产市场交易过热、银行、P2P、小贷公司等机构参与‘首付贷’、高杠杆房贷、放大金融风险的现状，要求互联网金融协会和小贷协会对各自下辖企业推出杠杆放贷的情况排查，梳理出产品模式和涉及金额”。在该函下发后，深圳市小贷协会也发文通知其会员单位，有开展众筹买房、“首付贷”等业务的，需尽快如实上报相关情况和数据。

“首付贷”怎么成了撬动房价的阿基米德杠杆？“如果一套房子卖200万，你要买必须有60万的首付款，可是有了‘首付贷’，门票只需要30万。同时给炒家更多的空间，拥有60万现金就能去炒两套房，这就造成了虚假繁荣。”美联物业全国研究中心经理何倩茹表示，“首付贷”的坏处之一就在于放大了购房者的购房能力，刚需客也被迫“上车”，万一资金跟不上还贷，购房者很容易血本无归。

“首付贷”在可控范围

“‘首付贷’的详细数据虽然暂时还没有，但目前已经有了一定的规模。”深圳中原地产研究中心经理王飞认为，“首付贷”整体比例虽然不太高，不会直接促进房价暴涨，但却会加快场外杠杆的进入，特别是像去年深圳这样的楼市周期，会导致风险加大。她还指出，“首付贷”只是第一步，未来对一线城市的房地产金融监管力度还会加强。

综合开发研究院（深圳）旅游与地产研究中心主任宋丁认为,“首付贷”在深圳规模并不大。“目前，深圳实施的‘首付贷’总额大约为20多亿元，可知‘首付贷’在首付款中所占比例大约为1%，显然是一个小比例，不足以对整个银行信贷的安全性造成威胁。即便加上其他高杠杆模式，在深圳房贷市场上，高杠杆目前形成的分量仍然是很少的，银行房贷的安全性完全在可控范围内，不必惊慌。”宋丁说。

易产生法律风险

广东省律协房委会委员王劲松律师在接受记者采访时表示，深圳房价目前已处于历史高位，继续疯涨并非刚性需求或改善型需求所致，背后有许多投机炒作和非理性因素。

“一线城市房价一路飙升，更有金融公司利用‘首付贷’等金融产品帮助客户‘场外配资’买房。还有一些购房者面对高企的房价，以‘众筹’的方式一起凑钱买房。利用场外配资，以加大金融杠杆的方式来购房不但加大了市场风险，而且涉嫌逃避监管、违规骗贷。一旦未来房价回落，购房者出现断供，购买该产品的投资者可能将血本无归。”王劲松律师说，受一线城市限购政策影响，众筹买房涉及产权代持等问题，容易导致法律纠纷，建议投资者审慎选择。王劲松律师建议市民冷静观望市场和政策变化，谨慎入市。（记者 李果 实习生赵伟贤）

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深圳排查30亿首付贷 部分平台了暂停业务 选择观望

楼市资金链调查

在监管层的密切关注下，21世纪经济报道记者调查了解到，北京、广州、深圳均有P2P平台暂停了首付贷。

在部分城市房价暴涨之时，房地产监管政策也“风雨欲来”。

“3月4日（注：周五），我们接到了金融办的函（注：《关于商请提供防范房地产行业金融风险相关材料的函》），主要针对全行业首付贷情况排查。” 深圳市互联网金融协会的秘书长曾光告诉21世纪经济报道记者，“协会正在做排查方案，我们初步排查了一下，还没排查完。”

“监管层下一步的动作，会根据摸底结果进行统筹安排。”曾光表示。

而在监管层的密切关注下，21世纪经济报道记者调查了解到，北京、广州、深圳均有P2P平台暂停了首付贷。

此外，记者在查询一些P2P平台官网的首付贷产品时，发现在3月7日还能看到的首付贷产品，3月8日已下线。

排查首付贷

该函表示，“针对深圳市房地产交易过热，银行机构、P2P小额贷款公司等机构相继参与"首付贷"、高杠杆放贷，放大金融风险的现状，研究如何进一步防范金融风险。”

“结合一些平台首付贷的数据，我们目前预计深圳首付贷存量为20亿-30亿，这是个保守的估计。”曾光坦言，小贷公司、P2P平台、房产中介等只要是涉及到降低首付比例门槛的产品都在此次排查摸底范围，也包括一些名为信用贷、装修贷，实为首付贷的产品。

深圳睿信财富CEO朱子宏亦表示其预计规模与之接近。在他看来，虽然深圳地区首付贷规模不大，但贷款杠杆总体已很高。“深圳房地产交易中，预计有5%－10%使用了"首付贷"。根据人民银行深圳中心（资料、团购、论坛）支行的数据显示，深圳按揭平均成数高，在2015年12月为65%，这说明贷款杠杆已用到极致了，如果把"首付贷"的杠杆加上，已超过最高贷款成数70%。”

“目前没说不能做首付贷。不过首付贷确实放大了风险，推动了炒房热。”曾光表示。

广州一家本土知名房产中介在去年亦成立了首付贷产品，公司内部人士反映，目前还未听说要对这类产品进行摸底或是自查。

“这类产品对销售有促进作用。如果我们公司在某个楼盘做0首付活动，那个楼盘当月的销量就会很不错。”该内部人士表示。

平台暂停业务观望

在监管层的关注下，部分平台暂停了首付贷业务，选择观望。

3月8日，一家首付贷近几个月做得风生水起的P2P平台的总经理告诉记者，“最近监管部门关注首付贷，我们先暂停了首付贷。”

深圳睿信财富CEO朱子宏告诉记者，此前有对一小部分客户群体进行“首付贷”服务，现在没再继续。“主要还是从两个原因考虑。第一是政策原因，我是传统银行出身，首付贷加大了违约风险，现在房价处于不合理的泡沫状态，我认为监管层迟早会出台相关政策进行限制。第二是一些房地产开发公司从2014年到现在，资金链紧张，他们很容易通过首付贷的方式进行融资。所以我对这类产品采取谨慎的态度。”

深圳一家P2P公司CEO告诉21世纪经济报道记者，公司想做首付贷，但不敢做，主要还是担心监管层对首付贷的政策。而在3月初，公司刚完成与本土房地产中介的合作接洽，计划进行首付分期合作项目。

地标金融总裁刘侠风告诉记者，公司曾考虑过做首付贷业务，但最终没有参与。他有三重顾虑：一怕是深圳的房价高，一旦超出供房者支付能力，易断供殃及首付贷的还贷；二是首付贷往往没抵押物，风险不易控；三怕高企的深圳房价下跌。

而礼德财富执行副总裁李渊接受采访时表示，首付贷具有政策风险：通过民间二次借贷的方式支付首付，使不符合条件的购房者也能向银行贷款，不符合相关政策。

对此，一位广州P2P平台的人士表示，首付贷确是降低了自付比例，从而使风险加大了。“但风险有多大，得通过评估，且每个城市由于房价涨势不均，风险也不一样。”

规模之谜

朱子宏介绍，目前首付贷共有3类模式。第一种是由房地产开发商或者中介机构直接向购房者提供贷款，譬如搜房网、链家即采用这类方式。第二种为目前的主流模式，即小贷公司、P2P平台与房地产中介或者房地产开发商进行合作，前者出资金，后者出楼盘资源以及客户，由售楼小姐向购房者推荐首付贷产品。第三种则是由小贷公司、P2P平台自身开发客户，购房者只要提供首付凭证，则可以享受贷款服务，这类模式的工作场所不是在售楼处，而是贷款公司办公处。

而首付贷的放款额度也会根据地区房价而不同，房价越高的地区贷款额度越高。“额度比例一般在30%－50%。深圳地区的额度普遍在50%左右，以一套总价300万的房子举例，客户若使用首付贷，他只需要45万的资金就可撬动300万房子。相应地，由于贷款资金来自民间，利息要比银行高，对于购房者来说，综合成本包括手续费等，在深圳地区是不会低于年化20%。”朱子宏表示。

记者看到的一线城市的一款首付贷产品显示，其最高贷款额度为首付贷的50%，即总额的10%。这款首付贷产品期限是1至3年，一年期年贷款利率为7%，三年期年贷款利率为9%。非合作楼盘的贷款额最高不超过30万，二手房贷款额最高不超过15万。

有业内人士介绍说，许多首付贷产品贷款上限为房款的两成，最高贷款额度可达50万元。

“没有人能说得清楚国内的首付贷到底有多大的规模。我们在做首付贷相关统计，不过目前数据还没出来。” 盈灿咨询副总经理于百程告诉记者，首付贷主要为两种：抵押贷款和信用贷款。抵押贷款风险小，风险主要是在信用贷款。

对此，一家P2P平台的总经理表示，全国P2P平台存量5000亿，大部分做传统业务，做首付贷的平台屈指可数，总量预计不过几十亿。“相对于上万亿的房地产市场，不过是杯水车薪。”他表示。

而一位小贷公司的负责人也表示，“目前全国有9000家左右小贷公司，注册资本大约9000亿，在小贷公司中做首付贷的公司不超过90家，总额度预计几十亿，比起房地产市场总量，微乎其微。”（记者 谭楚丹 庞华玮）