2016年1月，正在装修的桃源村综合楼一楼。 深圳晚报记者王彦入 江田力 摄

街市进小区受阻已非首次，图为2014年6月，松坪山小区综合楼一楼，“和民街市”进行施工，旁边却贴满了业主的反对条幅。资料图

肉菜市场进小区 为何遭人嫌？

和民街市进桃源村遭居民抵制：综合楼产权归属、小区卫生安全都成为反对理由

为何便民的街市入驻小区，却引来小区业主的强烈抵制？肉菜市场真的会带来令业主们担忧的“脏乱差”，危及老人、小孩安全等问题吗？

自2014年起，和民街市入驻深圳南山区桃源村综合楼一楼一事，就频频传出“不和谐”之音。“和民遭抵制”“反对和民入驻”“和民街市加害于桃源村”等帖子漫布网络。随后，有数家媒体对此事进行跟踪报道，但涉事几方至今未能有所“和解”。

据了解，桃源村是市政府于1995年开发建设的大型微利房小区，用地面积约为41.8万平方米。该地块内现已建成桃源村一期、二期住房及综合楼等公共配套设施。

为何好端端的便民街市会激发如此大的反对意见？桃源村业主们的诉求在哪儿？疑问在哪儿？深圳市和民投资有限公司（以下简称“和民公司”）做了什么，且将会有何规划？相关政府部门——深圳市住房和建设局（以下简称“住建局”）、深圳市规划和国土资源委员会第二直属管理局（下文简称“市规土二局”）如何回应？近日，深晚记者实地走访了桃源村，并就各方疑惑进行了针对性采访。

焦点一

桃源村综合楼的产权归谁？

业主代表：综合楼是属于全部业主的公共设施

在桃源村业委会的办公室里介绍整个“街市入驻遭抵制”事件时，业委会主任阮水灿说，桃源村是微利房小区，1997年入伙，大概有7000多户住户。当初业主购房时，购房合同上并未标明涉事“综合楼”的产权归谁，“那么到现在”，他进一步补充道：“整栋楼的房子（综合楼），没有确权，没有红本，就是没有产权，没有定论。”

基于这样的判断，阮主任认为，综合楼是小区的配套设施，“根据《物权法》里说，合同没约定的，那（就是）属于全部业主的公共设施。”

在桃源村业主递交给记者的一份给深圳市主要领导的《举报求助信》（以下简称“求助信”）里，也提到了与阮主任相同的“诉求”，求助信写道：“作为桃源村一，二期配套设施的综合楼，自建成以来未取得房产证，其产权也未在购房合同中明确归属，理应归全体业主所有。”

基于此，业主们认为，住建局无权对综合楼进行“买卖”，这有违业主的集体意志，且存在“非法违规”的嫌疑。

部门及律师回应：产权归住建局所有

随后，记者致函深圳市住房和建设局，其工作人员告知，上述事宜应由其直属机构——深圳市住宅租赁管理服务中心负责，并已传送采访函。该中心后来回应称，桃源村综合楼的产权属于市住建局。该中心工作人员潘先生向记者出示了一份桃源村的原始用地文件。该文件是深圳市规划国土局在1997年12月16日发给市住宅局的《关于福利房、微利房用地地价款及待开发住宅区用地问题的函》，其中提到，经市第七十五次用地审定会研究，同意免收市住宅局已核定的包括桃源村小区在内的共13幅福利房、微利房用地的地价款，同时不用办理《土地使用权出让合同》，直接办理建筑报建手续。

潘先生向记者解释，免收地价款，这说明政府无偿提供土地，将土地划拨给市住宅局。市住宅局作为桃源村这块土地的开发建设单位，是产权的所有者。

记者查阅相关资料了解到，市房管局（深圳市房产管理局）在1992年改为市住宅局；2004年，在原市规划与国土资源局和住宅局的基础上，组建了市国土资源和房产管理局；2009年，原市规划局承担的勘察、设计行业和市场管理职责和原市国土资源和房产管理局承担的住房制度改革、住房保障和物业管理职责由市住房和建设局行使。

“桃源村又叫龙珠生活二号区，桃源村综合楼又叫龙珠肉菜市场综合楼”，潘先生说道。

在深圳市规划国土局于1995年9月25日发的《关于龙珠生活区二号区修建性详细规划审查的批复》文件中提到，龙珠生活区二号区用地内应布置中学、小学、幼托、肉菜市场、公交汽车站等建筑。同时，潘先生也向记者出示了龙珠肉菜市场综合楼的建设工程规划许可证，该证发证机关为深圳市规划国土局，发证日期为1997年6月17日。

广和律师事务所孙依丰律师认为，从《物权法》或者《房地产法》而言，谈论产权归属问题，应该要分清楚土地来源，“就是最开始谁来拿这个地，当时建这个综合楼，地是怎么来的。”孙依丰介绍，一般而言，土地来源有土地划拨、招拍挂、协议出让三种途径。政府的行政划拨用地是无偿提供的，在当时的背景下，政府关于土地划拨的合法文件或者会议纪要，以及批复一般都是有效的。按照“房随地走”的原则，地如果是住建局的话，那么产权应属于住建局。

市规土二局在复函记者的采访函时指出，桃源村是市政府于1995年开发建设的大型微利房小区，用地单位为深圳市住宅局。

同时，回函又指出，包括桃源村小区在内的共13幅福利房、微利房建成后应根据深圳市规划国土局的规划要求及验收面积办理产权登记手续。

不过，“市规土二局”表示，未查到桃源村综合楼的产权登记信息。

“政府持有的物业不做产权登记，不过现在为了规范，相关手续也在准备启动中”。潘先生向记者解释，因为政府持有的物业“不打算卖”，所以历年来相关物业都没有进行产权登记。

潘先生还指出，桃源村综合楼是小区的配套物业，有独立的产权，不是《物权法》中所指的业主全体共有的“共有设施”，其他业主和这个综合楼没有直接的法律关系。“这个综合楼，市政府投资建设，住建局是受市政府委托来管理的单位，像学校也是财政投完钱，移交给教育局，这是一个道理的。”

焦点二

综合楼一楼产权被“贱卖”了？

业主代表：产权存在争议，住建局不能低价出售综合楼

“在这种情况下，住建局在2005年的时候，我们毫不知情，（将综合楼）卖给了其他公司，5000块一个平方，这样一个价格。”阮主任表示，既然综合楼的产权还未确权，“我们说是我们的，他们说是他们的”，存在争议，所以不能卖。

再者，他认为，即使存在买卖的行为和事实，也得让业主知情，“他（住建局）这个买卖的合同呢，也没让我们业主知道”。除此之外，阮主任继续说道，就算当国有资产处置，也得按照相关的流程来办理，他认为住建局省略了常规步骤，“就这样私底下，以比市场低很多的价格，卖给一个企业了。”

上述“求助信”也表达了相同的“抱怨”。执笔者们认为，住建局出售综合楼一楼产权一事，“自始至终未征得桃源村全体业主的同意，也未通过‘招拍挂’形式向社会公开招标”，这才为后来获得“产权”的深圳市农产品股份有限公司，将综合楼一楼租赁给和民公司做街市及随之而起的群众抵制事件埋下了隐患。

阮主任告诉记者，桃源村业委会已在2015年10月，向福田区人民法院提起诉讼，被告为深圳市住房和建设局。在阮主任递交给记者的《行政起诉状》里，其诉讼请求为：请求判决被告转让位于深圳市南山区桃源村综合楼一层1轴-11轴，A轴-L轴间的建筑面积为3595.77平方米的微利商业用房的行为违法。目前，福田区人民法院已立案。

部门回应：不存在“偷卖贱卖”

在潘先生看来，住建局有权对该综合楼自由“处置”，并不存在“偷卖贱卖”的行为。

潘先生向记者梳理了桃源村综合楼一楼的使用情况。该综合楼在1998年初建成，在同年，当时的住宅局将该楼一层出租给民润公司(深圳市民润农产品配送商业连锁有限公司)开净菜超市。民润公司（当时）是深圳市农产品股份有限公司的全资子公司。

2005年为了大力推广净菜超市进社区，经市政府同意，深圳市国土资源和房产管理局于2005年8月18日与当时深圳农业的“领头羊”，国有企业，深圳市农产品股份有限公司签订了《微利商业用房使用权出让合同》，把桃源村综合楼一楼的使用权出让给该公司，当时依然是民润超市在营业。几年后，民润超市倒闭，随后该地一直闲置，直到2014年3月，深圳市农产品股份有限公司将该地出租给深圳市和民投资有限公司。

不过当记者询问是否有“相关文件”说明深圳市农产品股份有限公司是如何“竞标”到该综合楼时，潘先生向记者解释，因为“深圳市农产品股份有限公司是深圳市支柱的国企之一，它不需要竞标”，而是经市政府研究同意直接签合同“给”的。

孙依丰律师认为，按照流程，该综合楼竣工以后，要进行初始产权登记，但是住建局没有去办理，这在程序上有些“瑕疵”。住建局处理“自己的财产”是不需要向业主汇报的。不过从行政的角度来讲，业主可以对住建局的一些行政行为或者做法提出意见。而对于“贱卖”一事，还需一个评判标准，“如果业主认为是贱卖，而这个（买卖）价格是住建局按照法定程序、标准计算出来的话，两者各有看法，这也不好评判是否贱卖。”

焦点三

和民街市是否应该进驻？

业主代表：不符合民意，是倒退的表现

“200多个肉菜市场的档口，而且是在我们小区的中心位置，你想可能造成的脏乱差对我们小区的影响”，记者在桃源村实地走访时，一位业主这样表达了自己的担忧。

而这样的担忧绝不单一，所以才会在平静的桃源村荡起一波波涟漪。

“原来那个地方是一个民润超市，现在你做成一个街市，那不是倒退了吗？那你还让这些业主能活吗？”在接受电视媒体采访时，业主代表武智慧义愤填膺地说。

她在电视节目里解释，桃源村于1997年建成，当时的排污等设施都不先进，“我们目前小区都经常爆管，经常堵，如果你进一个这样的摊档，肉菜、海鲜什么的都进来，这些污水往哪里排”。除此以外，停车位的紧张、小区老人小孩的安全等问题，也是令她担忧，认为需要防患于未然的重要事情。

这些担忧，阮主任在接受采访时，也一直提及。“我说你要是做一两百个档口的菜市场，十年前，二十年前，我们需要的时候，你们来做，业主没有任何一点反对意见的。但现在已经是到2014年的时候（和民进驻时间），你再来做这个。”他认为，政府早就出台了“农改超”的文件，现在要将综合楼由原来的超市用途改为为“菜市场”用途，是“倒退的”，“业主不需要也不接受的”。他也一直提到综合楼位于桃源村中心位置的“事实”，“再说你100多个档口，我们停车本来就很紧张，你在那里卸货，把我们整个桃源村，整个路都堵死了。”

除了安全、卫生等方面的担忧，还让业主们不满的是，他们认为和民公司存在更改综合楼一楼规划用途的嫌疑。由以前的超市改为现在的“肉菜市场”，他们认为，极不合理，也不合法。并且，业主们还指出，深圳市农产品股份有限公司与和民公司当初在签订合同时，第六条明文规定，租赁房屋用途，应遵守法律规定，且不得导致物业管理单位和周围住户反对。但目前，“业主是强烈反对”，阮主任说。

由不解到不满直至业主们组织了数场抗议，事件一再升温，所涉几方的矛盾冲突也随之升级。

“他们（和民公司）在没有任何装修许可证的情况下（进行装修），就是这些人太强悍了，好像没把桃源村的这群妇幼老小和桃源村的业主，放在眼里。”武智慧在电视节目里直述控告。阮主任也认为，和民没有任何许可，属于“私自装修”。

部门回应：综合楼一楼原本规划就是肉菜市场

在实地走访中，记者发现，综合楼附近既有学校，也有老年人活动中心，而这，也是很多业主强烈抵制肉菜市场入驻的重要原因，他们担心经营后的肉菜市场，会给学校学生、周边老人带来安全隐患。

对此，孙依丰律师认为这一问题的关键点有两个方面，第一，桃源村小区的原始规划图中，“肉菜市场”和学校、老年人活动中心是否已经同时规划好，或者是否存在先后顺序；第二，规划是否有变更。

潘先生向记者解释，桃源村是“一宗地，分成两期建设”，在其所提供的于2000年7月份出图的“二期建设总体图”中记者看到，在这份规划图中桃源村综合楼，附近的幼儿园、小学、文化中心、老年人活动中心的具体位置已经确定。“原始规划图也是一样的，只是施工先后顺序不同，现在建成的小区也是这个样子的。”潘先生告诉记者，如今桃源村中以上各单位的布局和这份规划图是一致的。

同时，记者看到，桃源村综合楼所处的位置，在小区的外围边缘，靠近广深高速公路，该位置并非前文业主们所提到的小区中心位置。

“市规土二局”在回复记者的采访时也指出，“经核[龙珠地区]法定图则（2001年批准），桃源村综合楼位于图则6-12地块，规划用地性质为配套设施用地，配套综合市场等设施；规划学校、老年活动中心分别位于综合楼西侧6-14及6-13地块，上述3个地块规划备注均为依据政府批件（已批准的桃源村规划），现状已建成。……经核查，自[龙珠地区]法定图则批复以来，上述地块未发生规划变更。”

一边是“汹涌”的反对民意，一边是有规划并且没有变更，孙依丰指出，在这种情况下，那就是当时的规划合不合理的问题，“如果它不合理，那按当时的规划条件，有没有出现不合法合规的因素影响规划设计这个情况”，孙依丰说道。他认为，如果桃源村规划没有变更，无论是什么时候，都应该保留原始的肉菜市场用途。

而在潘先生看来，从民润超市到和民街市，都是以肉菜为主的生活生鲜供应的，功能是一直没有变的，变化的是经营形式。

如今面对矛盾症结，孙依丰建议两个办法，一，土地使用权人向国土规划部门申请变更规划；二、业主和和民公司沟通协商。

提到桃源村业主的抵制一事，和民公司的营运总监曾小辉显得有些无奈。他解释道，其公司将要入住的“和民街市”和传统的农贸市场有很大的区别，其商户基本上全是固定的，没有临时摊档，“连卖菜的，都必须要领到营业执照来经营，不是随意进行的经营活动，他们本来就是合法经营的商户。”曾小辉介绍，和民街市开业后，将有4个工作管理人员对市场进行管理，主要包括卫生、商品质量、经营秩序等方面。

“我们根本和农批没有任何关系”，曾小辉指出，一些小区业主一开始就把和民街市宣传成农贸农批市场，会把周边搞成脏乱差，误导了很多村民。

据称，桃源村与住建局的官司将于近期开庭，和民街市也即将开业，本报将持续关注这一事件。(深圳晚报记者 王彦入 江田力 实习生 吴家纯)