深圳楼市 最快上半年降温？

非深户购房社保一改三有望推行， 宋丁预判深圳楼市降温会加速

尽管楼市患上了“假期综合症”成交量不高，但在春节后的首个成交周却是交出了均价过5万的成绩单，让观望者是跌破眼镜。今年房价是否还会像去年一样暴涨？各方不断揣测。但国家层面刺激楼市的政策刻意绕开北上广深一线城市，有专家称这是相对利空，更针对近日坊间盛传“非深户买房社保一年改三年”等楼市调控政策将会出台，预测深圳楼市在上半年就会降温。

深圳楼市有望上半年降温

根据深圳中原研究中心的监测，市规土委数据显示本周（2.15—2.21）一手住宅成交1060套，虽然不及春节前1500套左右的周均成交水平，但一手成交价格达到了惊人的5.27万/㎡。二手住宅共成交1450套，尽管距离春节前约3000套的周均成交水平仍有很大的距离，但成交均价也达到4.98万元/㎡。深圳楼市竟如此迅速地摆脱了假期综合症，迅速走上上升通道？让人不由得担心这是否是2015年春节后深圳楼市迅速攀升的阳线再度重演。但有专家却指出，成交量下挫一方面是因为春节假期的缘故，另一方面国家政策利空深圳，有望出台调控政策，深圳楼市上半年降温的可能性非常大。

深圳综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任宋丁在接受记者采访时就指出，春节前央行推出的不限购城市购房首付可最低降至20%的政策优惠，深圳被挡在了门外。春节刚过，三部委推出新的减税政策，但明确告知：北上广深四大一线城市暂不实行上述二套房的契税优惠政策，对于深圳来说，这都是相对利空。

“去年，深圳周边的惠州、东莞、中山的房价和成交量都受益于深圳买家的外溢效应，出现大幅增长。

今年，如果降契税的政策能够在这些周边城市落地，无疑会有效刺激这些地区的楼市继续攀高，尤其是得益于深圳和周边地区在价格上的明显差异，更多的深圳普通市民会到莞惠地区买房，这实际上分流了深圳的落地性需求，将会给深圳购房市场带来一定的影响。”宋丁说，按照目前这种政策投放态势，他研判深圳楼市降温将会在今年上半年出现。

调控政策有望上半年推出

央行及财政部等部委优惠性的货币政策和税收政策刻意绕开一线城市，深圳楼市也许变化不大，但宋丁指出，只要再出台一些类似非深户购房者社保一年改三年、纳税证明一年变三年、营业税二年改五年、银行信贷首付及利率上浮等等措施，则完全不排除今年某些时段会出现楼市成交量的适度下降和房价的小幅下降。

“深圳市领导节前也曾经放风说，房价涨得过快，正在研究调控政策。坊间传得最有可能出台的是非深户购房者社保一年改三年的调控政策，我觉得并不排除近期出台的可能。”但宋丁认为，政策促使深圳楼市出现较大幅度下跌的机率不高。这是因为深圳住房的供求关系并没有根本改变，一旦下跌，承接盘就出来了。

而且从去年的深圳楼市看，数千亿的巨量成交额中间，不低于30%的资金是以各种名义进入的外部资金。至少未来几年，全国经济形势仍然表现不佳的格局下，还会有源源不断的外部资金进入深圳，寻求良性资产收购，楼市必然是绝大部分外来资金的投资选项，这就形成了对深圳楼市及房价的支撑。受上述两大因素的支撑，深圳房价在今年很难有较大幅度的下降情况出现。

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开发商重新评估

认筹客户的购房资质

一旦非深户购房者社保一年改三年的调控政策真的落地，究竟会带来怎样的影响？其实作为开发商对此政策更为敏感。“从听到风声开始，我们内部也在开始去询问有意愿购房者是否具有房票的问题。深圳户籍的购房者肯定没有问题，但对于那些社保年限未够3年的购房者我们就要拎出来，避免政策出台后我们开盘，面临一系列毁约的情况。从目前来看，社保未够三年的购房者占比约有两成左右。”预计在3月份加推楼盘的营销经理对记者说。他也指出，现在行业内对此调控政策都在观望，在这个节点快推加推的可能性都极低，反而会减缓销售速度。“坪山都拍出2.5万的楼面价，从长远来说在深圳不动产投资始终是最保值的，如果看到有效认筹量少，重新开放认筹，或者押后销售计划，这才是最好的应对办法。”他对记者说。

对于这些交社保未足三年的潜在购房者，深圳中原也一直有关注和统计。据深圳中原研究中心经理王飞表示，根据去年统计的数字，二手房的买卖中非深户籍购房者的占比达到了35%。“从我们了解到的情况，确实有炒家在专门‘养票’的行为。炒家通过开公司，给亲戚朋友缴足一年最低社保，然后利用这些房票去买房。一旦政策出台肯定会把这些炒家挤出市场，谁也不愿意交3年社保来买一套三年后不知涨跌的房子。”王飞说。她也认为，目前深圳购房资格在全国范围内是最低的，社保一改三出台的几率是最大，而且由于开年后楼市一般会有小阳春行情，在这时间节点上出台政策才能真正对高热楼市起到应有的效用。

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调控政策也会有缓冲期

面对可能出台的调控政策，作为商品房买卖环节中必不可少的中介也在开始筹划应对的办法。“一般来说，政策出台总会有相应的缓冲期，像二手房买卖需要的周期很长，从赎楼到网签一个多月的时间，那怕政策是3月1日出台，但政府肯定会以留够充足的时间完成此前已经签署合同的购房行为。”美联物业全国研究中心经理何倩茹在接受记者采访时表示，就好比当年的限牌一样，让最后一批符合条件的购房者上车。

深圳中原研究中心经理王飞也指出，从客户在中原签署合约到最终房产更名要将近两个月，政策出台也肯定会有缓冲期，所以购房者不必过于担心政策一刀切的问题，而且中介也是及时培训业务人员，对购房资格的审核避免因此产生纠纷。（记者 李果 实习生赵伟贤）