图为记者近日拍摄的蛇口豪宅片区。深圳商报记者 陆剑伟摄

深圳新开两楼盘均价每平超10万

两个豪宅项目周末一天销售金额超过50亿元

上周末，罗湖、南山两个豪宅项目同日开盘，均价突破了10万元/平方米，销售金额超过50亿元。从销售现场看，买卖双方较为理性，销售现场未出现抢购现象，有少数市民因价格超出预期而“弃购”。

最高单套总价过亿元

12月26日，南山后海华润悦府开盘，推出290套单位，户型面积为250平方米至360平方米三房至四房产品。据市规土委官网显示，项目备案价区间在11~20万元/平方米。价格最高的为顶层复式，售价20万元/平方米，按照建筑面积687平方米计算，单套总价1.37亿元。

记者询问了现场参与购房的十多位市民，他们均表示买来自用的。一位女士称，自己买了一套260平方米的房子，总价3000多万元，打算从罗湖搬至后海居住。

截至当日下午，该盘销售了近八成，销售均价13.8万元/平方米，销售金额约42亿元。

同日，中海天钻项目销售。该项目是罗湖鹿丹村旧改项目。今年2月6日，鹿丹村旧改地块在全国首试“容积率”竞拍，中海地产经过70轮竞价，最终以楼面价2.2万元/平方米竞得。

中海天钻此次推出的单位不足100套，均价10.5万元/平方米，总价最高2750万元左右。在购房人群中，一对母女引起了记者的注意，两人分别挑了19楼和20楼的120平方米户型。据悉，中海天钻当日推出的户型已经卖光，实现销售额12亿元。

至此，26日，两个豪宅项目的销售金额就达到54亿元。

买卖双方均较为理性

从两个楼盘销售现场看，没有出现抢购现象，投资客也较少，大部分置业者买来自住，有少数市民因为价格超出自己的预期而弃购。

一位居住罗湖的购房者表示，他本打算购买一套120平方米的户型，心理预期均价在9万元左右。但由于中低楼层剩下的房源不多，高层太贵于是就没有买。而另一位选房的业主看中8楼C户型，单价9万元/平方米。他表示，“120平方米户型的中间楼层已经卖得差不多了，价格感觉有点高，就不买了。”

记者查阅市规土委网站发现，两个项目开盘价均低于备案价。其中，华润悦府开盘价低于备案价1万余元。

综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，12月25日，宝安尖岗山地块经过拍卖成为今年全国单价地王，业界普遍预期两个豪宅项目会借势高开。从实际情况看，恰恰相反，反映出开发商在楼价持续高涨后的理性，同时也可能是出于年底冲刺业绩的需要。

或将小幅影响房价

两个新项目均以超过10万元/平方米的价格入市，是否会对后期的房价产生影响？

“这个盘从备案时间看，来不及对12月的房价产生影响，应该会使明年1月份楼盘价格出现小幅波动，”深圳中原地产二级市场董事总经理玉家雄认为，深圳新房市场总体“盘子小”，很容易受到成交结构的影响，如7~10月份，市场成交以刚需盘为主，房价小幅下挫；11月份，福田、南山和罗湖大量高价盘备案，而大幅拉高了整体价格。

深圳豪宅市场在经历了连续三个月的成交低迷期后，11月集中爆发。据深圳中原地产、安居客数据，11月豪宅共成交15.53万平方米，环比上升171%，豪宅成交占全市新房的9.7%，接近一成，是此前水平的2~3倍。

上千万元的豪宅卖给了谁？

深圳中原地产的统计数据显示，从成交客户的户籍分布来看，购置2000万元以上顶级豪宅的客户主要分布在广东省内，占比达88.4%，其中近8成客户为深圳户籍，深圳本地买家购房绝大部分都用于自住。户籍为内地和香港的分别占8.4%和3.2%，购房用于自住或投资。（深圳商报记者 陆剑伟）

延伸阅读

香港诞生新“亚洲楼王” 每平方米92万元

位于香港半山豪宅区的一处复式公寓，近日以每平方英尺超10万港元被售出，相当于每平方米92万元人民币。这一价位再创下亚洲最贵楼王的新纪录。

这座公寓是恒基兆业地产开发的西半山天汇中的一个单位，位于楼盘的最高层，总面积为5732平方英尺（约合533平方米），能俯瞰整个维多利亚港海景。

此前的亚洲楼王纪录来自于香港半山的另一楼盘山顶傲璇的一处公寓，一位买家在今年6月以每平方英尺95971港元、总价4.87亿拿下这处复式公寓和两个车位。（中新）

延伸阅读

深圳楼市深度透视（上篇）

深圳"日光盘"炒作? "全球楼价涨幅第一"如何炼成?

■过千万人口挤在1900多平方公里形成强烈的住房刚需

■城市巨大的创富能力以及房价上涨形成的“吸金效应”

（来源：羊城晚报）

伴随着万科的股权大战，深圳楼市近日再度成为资本竞夺的热点。万科15个交易日大涨70%既可以说是一次资本运作，也可以看作是对总部位于深圳的这家中国知名房地产公司以及深圳楼市的持续看涨。

相信稍微关注楼价的人，都对11月7日的一则新闻记忆犹新：某楼盘在深圳湾体育馆开盘，一次性推出1637套房，造成7000人“哄抢”。4.3万元/平方米的均价被认为“大幅低于市场预期”，当天全部售罄。

就在记者写稿的12月16日，深圳龙华的某楼盘，要价5-8万元/平方米，居然也当日“光盘”。

到底深圳的“日光盘”是不是炒作？深圳楼市有泡沫吗？“全球增速第一”的楼价凭什么？楼价“发烧”是“虚高”还是“实高”？深圳是否足以支撑起这样高的楼价？深圳楼价会不会赶超香港？高楼价会带来什么样的连锁反应？伴随这么高的楼价增速会不会将深圳变成“不宜居”的城市？北上广为何反而涨得不如深圳？广州和其他珠三角城市会不会步深圳后尘狂涨？……一系列的问题，即使身在外地的业内人士都连呼看不明白，更遑论身在其中的市民了。

带着这些疑问，羊城晚报记者近日采访深圳多位市民及专家、学者、业内人士。他们的经历与观点也许能部分解答悬在人们心头的疑问。

本报将分上下两篇，连续两日聚焦深圳房事，既剖析深圳房价畸高的背后深层次原因，也透视高房价可能带来的各种效应。

“日光盘”是不是炒作？

深圳11月7日某楼盘创下四项新纪录：买房人数创新高；近7年来抢房人数最多的项目；近两年来开盘当日推出房源数量最多的项目；同时也是开盘当日卖出房源最多的项目。

新闻一出来，《房地内参》的总经理尹香武就接到上海一位同行的电话：

“这是炒作吧？”

“这还真不是！”

“不可能，我看就是炒作。”

尹香武说，对持这样观点的人，他无话可说。

这个均价4.3万元 /平方米的楼盘，在龙华，距离罗湖火车站约25公里，需要转乘地铁18个站。如果硬要比较，龙华之于深圳，或相当于花都之于广州。这样的价格，如果在花都，估计半数广州人觉得楼市已疯掉，但深圳人仍很淡定。

就这两日，还有一条新闻让人脑洞大开，标题是：《深圳龙华新房破8万，福永破4万，买房好时机！》。也不过才40天的时间，对不起，被外地业内人士认为炒作的龙华4万的日光盘已成过眼云烟。“今天13：00开盘，现场超过1500人，爆满。这是逼着深圳人去东莞置业的节奏。这就是龙华，不管你信与不信，服与不服，首次开盘5万多，二次开盘已破8万，我已经不敢直视……”很多深圳人的朋友圈当天被这样的现场描述刷屏。

从大数据看深圳楼市

一边是沸反盈天的深圳楼市，另一边，还有“只认数据”的分析。

深圳中原地产二级市场董事总经理玉家雄是香港人，来深圳工作已近15年，也看过深圳房价的起起落落。去年底以来，深圳“日光盘”频现，他感觉并不意外。他肯定地告诉羊城晚报记者，中原地产代理了深圳近半数新房的销售，从他们掌握的相关成交数据来看，“日光”是实实在在的销售，并不是开发商炒作；而且，由于深圳房源总体供应量小，一个楼盘的价格很容易就影响全局，因此深圳的楼价数据的统计有其独特性，与北上广并不具备可比性。“一个楼盘开盘，就能拉高或者拉低深圳当月房价的平均数，因为一个月，可能只有这么一个盘在售。”这种现象在北上广，都是找不到的。

不论“日光盘”是不是普遍现象，“刚需”在深圳，是杠杠滴！

深圳统计局数据显示，2014年深圳市常住人口已达1077.89万人。同期，北京、上海、广州的常住人口分别为2151.6万人、2425.68万人、1308.05万人，分别是深圳的2倍、2.25倍、1.2倍。玉家雄说，深圳的面积仅为1900多平方公里，是北京的八分之一，是上海的三分之一，是广州的四分之一强。过千万人口挤在这1900多平方公里，有限的土地供应量与强烈的住房刚需，是一对矛盾。

在深圳市房地产研究中心主任、国家住房和城乡建设部房地产市场调控决策专家王锋看来，深圳住房潜在的购房需求在全国来看都是最强烈的，因为这里“几乎拥有全世界最高的人口密度”。

深圳世联行提供的另一组数据，说明了深圳由于人多带来的“刚需”。目前，深圳400万的户籍人口的住房自有率超过70%，然而，算上外来人口和常住人口，一下子将住房自有率稀释为29%。对比广州，住房自有率接近50%。

所以，在深圳几乎所有业内人士的眼中，只要有房，深圳根本不缺市场——相关数据显示，深圳适龄购房人群(25-44岁)占比达到50.8%，远高于北京的35.2%、上海的29.6%和广州的39.9%。

“深圳人口不断在涌入，都是来这里创业的年轻人，谈恋爱，结婚，生子，这些都是对房子的需求！深圳至少还需要170万套房子，按目前每年6-7万套的供应量，你算算深圳的房地产至少还有多少年可发展的空间？”尹香武断言：别人搞房地产走过了“黄金十年”，现在是“白银十年”，而深圳，接下来是“钻石十年”！

保障房远追不上需求

除了人多需求强烈，从源头的土地供应来看，通过“招拍挂”公开出让的居住用地近两年却是急剧下降。

据记者梳理统计， 2007-2010年，深圳市公开出让的居住用地可建筑面积平均每年为95万平方米；到2013年仅出让3宗居住用地。2014年共成交33块土地，含商业用途地块8块，其余均为工业用地或新型工业用地，无居住用地。

实际上，2011年，深圳市政府公报公布了《深圳市住房保障发展规划(2011—2015)》，至2015年，深圳计划筹集建设保障性住房约24万套，经记者多方了解，这个规划是远远没有实现的，以2014年为例，深圳当年供应的保障性住房仅为31144套，2014年建设的为30982套，超过历史纪录。

城市面积小，居住用地少，保障性住房建设远远追不上需求，难怪商品房越炒越高。

制图/林春萍

文/羊城晚报记者 曾璇

业内分析

“全球增速第一的楼价”凭什么？

根据国家统计局的数据，深圳在2014年12月份成为全国首个房价上涨的城市，此后其房价涨幅一直领涨全国。中国指数研究院最新数据显示，10月份深圳新建住宅价格同比（比上年同期）上涨32.66%，远超过上海、北京10%左右的增速。

当羊城晚报记者向深圳一位房地产研究的资深人士提及此事时，被迅速纠正———“你错了！深圳不是全国房价涨幅最高的城市，是全球最高的城市！”

记者在采访中，听到了两种截然不同的声音，绝大部分深圳本地的业内人士都认为，深圳房价有刚需无泡沫，相当部分外地研究者认为，深圳房价虚高会崩盘。

从数据来看，深圳2012-2014年一二手房的月均成交量也不过是30万平方米，而今年在“3·30”后，一手二手楼成交了400万平方米，月均60万平方米，实现量价翻番。如果市场是实实在在的存在，成交也是真金白银的成交，那么，深圳这个全球第一的增速，凭什么？到底是什么力量在推高？

1 凭造富能力

之前，人民日报有评论分析，是开发商集体抬价、投资客捂盘惜售、刚需客恐慌置业等因素制造了短期内牛冠全球的深圳楼市。

不过，很多人在分析原因时，不约而同地谈到了深圳的产业结构。比如说南山是这一轮上升最猛的区域，那里被喻为“创客之都”，引入相当多的高端项目和人才；再如前海，被看做是下一个曼哈顿，号称将引领中国金融产业的各种创新。而整个前海只出来了一个住宅项目，2014年底还是4.2万/平方米，现在已经要7-8万/平方米。

如果说这些都是概念炒作，那么深圳今年1-9月GDP增长8.7%(1.23万亿元)，人均GDP超越台湾的“成绩单”，则可看作经济支撑房价的一个证明。

香港市民、深圳中原地产二级市场董事总经理玉家雄并不讳言，深圳的产业结构比香港健康得多，如今“造富能力”也比香港强———通过金融手段获得财富的速度，比做实业要来得快，“创业板、新三板，每日不知制造多少富豪，他们的钱无处可去，只好继续买房”。“我刚到深圳工作时，深港房价是1：8，如今是1：3，未来赶超，也不是没可能。”

玉家雄说，从过往的经验看，当市场上超过40%都是投资客，是楼市危险的一个信号，但是深圳刚需客的需求还没完全满足。他认为，深圳的楼市虽高却不虚，目前投资客的比例不超过15%，大部分是自住，或者升级换房，市场有这个承接力就说明不是泡沫。

2 凭资本效应

除了产业结构，还有资本效应。“越高，升值越快，资本就越会聚集”。以“半求”为笔名，在业内积累了相当名气的房地产界资深评论员说，深圳已完成了资本型城市的转型，房产已形成了“吸金”的财富效应，因为当你发现你在其他地方的物业不升，可是在深圳升得快，很多人就开始集举家之力，在深圳置业。

“半求”举了相当多的例子，卖了内地城市几套房子、商铺来深圳置业，只买得起一套。然而，三四线城市几年不动的房价，来深圳，半年就升了30%-50%。“广州房子为何升得慢，因为还是市民型城市，而深圳已经是资本型城市。”

持相同观点的还有深圳世联行地产顾问股份有限公司，深圳近五分之一的新盘销售都是该公司策划代理。该公司深圳客户与策略资源部的策划总监许晓玲说，深圳是最好的人口流入型和资本流入型城市，楼市已经形成了资本效应。据介绍，相当多的潮汕商人在深圳置业，深圳楼王———一年前8万元/平方米的某楼盘，现在是15万元/平方米，起步价5千万元，开盘一个月卖了50多套，很多都是潮汕籍的企业主、上市公司高管，还有业主重复购买。就这个楼盘，都把深圳的楼价拉高不少。

深圳楼市深度透视(下篇)

高房价对年轻人才的“挤出效应”如何破？深圳这一轮暴涨还能走多远？

“如果你觉得深圳房子贵，不用找借口，你就是穷！”

这边厢，深圳万科的股权大战打得火热，那边厢，是深圳年轻一代普通市民的置业困境。

2015年底，寒潮刚至，初冬的雨水将邱民（化名）的心淋得冰冷———看着周围节节上升的房价，邱民被深深的挫败感包围着，觉得自己这两年简直又是白干了。

深圳的高楼价会带来什么样的连锁反应？伴随这么高的楼价增速会不会将深圳变成“不宜居”的城市？北上广为何反而涨得不如深圳？广州和其他珠三角城市会不会步深圳后尘狂涨？……今日，本报继续关注深圳房事。

A 弥漫的“恐慌性置业”心态

邱民已有四年春节没回河北老家了，这几年他都是让家里的老人来深圳过春节。虽然是租来的房子，一家人聚在一起，出租屋也有了家的感觉。

不过，鹏城让他这个在当地奋斗了近八年的“新深圳人”越来越陌生了。“是，我们经济很有活力，产业结构很合理，有钱人很多，可是，一年涨一两倍的楼价，全世界也没有哪个地方这样涨，都让人没有归属感了。”

“再不买，这辈子我都买不起了！”

可是，不买，更加买不起。前段时间，邱民想去抢购龙岗坂田一套90平方米的学区房，年初那一带的还是2.6万元/平方米，至年底他去买，已是4万元，90平方米的房比原来预算涨了126万元。按他30万元左右的年收入，等于白干了四年。他想想360万元可以在老家买几栋别墅了，稍一犹豫，结果房子又没了！还被老婆骂他魄力不够。

另一个卖房故事则发生在“老深圳”程姨家。她到深圳已超过30年，原来住在沙头角，后来搬到香蜜湖附近一个小区。今年8月，女儿说要投资一个项目，需要资金，家里一商量，这套120多平方米的房是2000年时80多万元买的，如今评估价已经接近600万元，翻了7倍，也差不多到顶了吧，于是，程姨决定———卖房！8月11日挂牌590万元，当天就有人询价，看房，当晚，中介回复：对方要了！

就一天，程姨就把房子卖掉了。本来以为是个“大满贯”结局，可是，最近，程姨有点HOLD不住了，以前的邻居告诉她，她那套房现在估价是790万元！

4个月左右的时间，少收了200万元。

对这种“买房买不着”或者是“卖房一日清”的故事，深圳人都见怪不怪了，不过这背后弥漫着的那股“恐慌性置业”的心态很耐人寻味。

从历史上所有城市的经验来看，房子都是买涨不买跌，越涨越抢，越跌越是无人问津。深圳现在无疑卷入了这种抢购漩涡。2015年1月至11月，深圳市一手住宅供应面积为630.2万平方米，成交面积为598.09万平方米，基本上供应多少消化多少。

B 天堂向左，深圳向右？

这座年轻的城市，历来以活力和残酷并称。

“为啥日子过得明明很好，心里也那么悲凉呢？住着市中心租来的两房，心情没一天爽过，为这80方立方体，得花掉近400万元，老子一家存30年也存不下这400万元啊。凭啥咱高学历夫妻要为这没学历的破房东干活三十年换这破房子，气死人啊。”王东在天涯上发的这个帖子引起了相当多的共鸣。

她研究生毕业后来深圳工作，夫妻两人合起来收入也有税后40多万，如今高房价的深圳已把她逼到东莞置业，供房加房租加养小孩加养双亲加养车，就占去了一大半，“一年省吃俭用也就存个十多万，怎么也赶不上这疯狂的房价啊”。

一位不愿意透露姓名的深圳本土房地产公司职业经理人虽然是深圳高房价的“既得利益者”，私下也和记者透露自己的担忧：

深圳的未来需要很多高素质人才的支撑，可是，高房价已经透支了他们未来的贮备能力与养老能力。这样的楼市，确实让人担心。

深圳人口具有年轻化的特点，“80后”已经成为深圳购房的主力。然而，有多少80后能够仅靠自己的能力在深圳买得起房？更多的还是把老家的房子卖了，或者啃老或者高借贷，实现在深圳置业的梦想。“福田新盘已没有低于7万一平方了，连上世纪80年代二手破房都要4万一平方了”。

很多接受采访的深圳人表示，高生活成本和激烈的竞争带来的“挤出效应”已经产生。某上市公司的二级公司，每年都有大学毕业生因为受不了深圳高房价而辞职离开，这两年的离开率高达17%。

当然，离开后又回来的也有，总有新人不断涌进深圳，又不断离开。

值得注意的是，一个月前的11月15日，深圳市市长许勤在第17届中国国际高新技术成果交易会新闻发布会上谈及房价。他认为高房价是深圳需要研究的一个大问题，必须正确面对、积极解决。他表示，要深入实施人才安居工程等，对房价产生平衡作用，这也是深圳“十三五”要积极探索解决的问题。

据介绍，人才安居工程销售的价格大约是市场价格的50%-70%。“我们希望，通过创新、创业、创造，不断提高产品质量和企业效益，创造更多的附加价值，使创造的价值比房价上涨快，使市民的收入能够支付现有的生活成本，不断改善生活品质”。许勤说。

C 广深楼价有可比性吗？

广州深圳作为珠三角的“双子星座”经常被人相提并论。

不止一个深圳人半带轻蔑半带骄傲地抛出这样的话：广州，是广东人的广州；可深圳，是全国人的深圳。他们认为，全国的人都来深圳买房，所以抬高了深圳的房价。

不过绝大部分的业内人士认为，广深在房价方面没有可比性。深圳地少人多，和全国其他一线城市都没有可比性。有业内人士分析，广州这一轮的房价增长看起来慢了，是因为广州可以把购买需求有效地分散到增城、花都这些地方，而深圳盘子就这么大，条件稍微好的，简直都无处可寻了。

不过，目前资本在深圳楼市的疯狂聚集，已经引起相当多业内人士的关注。广东省房地产协会理事会会长蔡穗声就婉拒了记者的采访，表示深圳目前的情况还要多观察。

而半求也在自己的专栏中援引外部观点，认为深圳人口增长已经放缓，之前发展迅猛的金融业、高科技、互联网业都开始下行，民间金融资本可能面临崩盘，在整体经济不景气的情况下，深圳“一枝独秀”的局面肯定会改变，有可能在年底下跌15%。业内认为，广州房价相对而言，还在安全的范围内。

D 深圳的暴涨会不会复制？

按照中国指数研究院的监测数据，2015年10月份，深圳新建住宅平均价格为40120元/平方米。二手房挂牌均价持续走高，为45603元/㎡，环比上涨3.6%，同比上涨51.1%。70个城市中，深圳楼市在同比增幅排行中仍位居首位，为40.5%。二手住宅价格同比涨幅36.8%，依然领涨全国。从各片区市场来看，成交均价以南山区最高，为56463元/㎡。

但是，二手楼市成交活跃度已大大下跌，根据有关部门提供的数据，10月，深圳二手房市场表现为量跌价涨，成交面积环比下降42.8%。反映购房者入市意愿减弱，观望情绪较浓。而二手房主对后市预期仍较高，导致价格持续上涨，但成交量持续下降。

很多人都在观察深圳楼市。

几乎所有业内人士都谈到了“3·30新政”。即今年3月30日，中国人民银行、住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，将二套房最低首付比例调整为不低于40%。之后，以深圳房价应声而起，“日光盘”重现江湖。“本来深圳地少人多，根本不需要救市，这样一来，真的让大多数工薪一族更加买不起房了”。一位不愿意透露姓名的业内人士这样点评。

2015年10月份，经济学者易宪容也撰文指出，高房价对国内居民消费具有严重的挤出效应，也是居民内需增长的最大障碍。而财经作家吴晓波在深圳出席一项活动时认为，最近几年以来，全国的不动产市场出现很大的分化现象，1998年以后，深圳的人口净流入在35%以上，所以正处在蓬勃发展的时期，城市转型也非常成功，但房价一年涨40%肯定不正常，会产生很大的挤出效应。

大家最为关注的是，深圳领涨之后，会不会把这种涨价效应在全国复制。业内的普遍看法是：难！

首先，二三线城市的人口流入就没有一线城市那么明显，居民住房自有率已经较高，继续购买的意愿更多地集中在了一线城市。其次，其他城市的库存量也还需要一定的消化时间，以广州为例，截至2015年9月，广州库存量1968万平方米，去化时间22.6个月，对比，库存量正常值1500万平方米，库存正常去化时间16.5个月来说，目前市场库存量离正常值还有一定的差距。

楼价的暴涨暴跌时代已经终结，深圳这一轮，不知还能走多远。（羊城晚报记者 曾璇）