深圳开发商纷纷出海淘金

国内房企年均投资有望达500亿美元，海外项目主要卖给国内留学和移民的购房者

新年第一周，就有两家上市房企宣布在海外投资，总额超过3亿美元。深圳商报记者了解到，目前已有万科、金地、天健、莱蒙、花样年等深圳房企确定了海外投资计划，招商地产也在做海外市场调研。这也是近年来首次出现深圳房企“组团”出海。第一太平戴维斯统计数据显示，去年前11个月，已确认成交的投资总额为113亿美元，未来六年内，年均海外房地产投资总额达500亿美元。突围海外成了房企的一片蓝海，其销售目标最终锁定了同样出海的国内客户。

深圳房企首次“组团”出海

上市房企出海热情不减。昨日，顺发恒业公告称，出资2300万美元合伙投资美国芝加哥市中心标志性建筑150 N.Riverside大楼。1月1日，泛海控股亦宣布，以约3亿美元收购美国旧金山First &Mission项目。

相对于北京、上海的房企，深圳房企出海的脚步慢了一拍。不过，这种情况大有改观。

去年12月23日，天健集团公告称，与法国万喜集团旗下的VCGP公司签署《合作意向书》，双方拟结合各自优势和经验，共同开拓中国内地及海外市场。

7月3日，莱蒙国际宣布进军海外市场，首站选在英国第二大城市曼彻斯特。随着5月份新加坡首个项目的入市，花样年的海外投资正式步入收获期。

4月23日，金地集团宣称，与美国本土开发商Lincoln Property Company通过新成立的合资公司收购了位于美国加州旧金山市CBD核心区域的两幅商用地块，拟用于未来的写字楼建设。2月底，万科纽约曼哈顿列克星敦大道610号项目动工。据记者了解，纽约是万科继中国香港、旧金山、新加坡后第四个境外布局的城市。

仲量联行深圳董事总经理夏春毅表示，相对于前几年，深圳房企仅有一两家在海外“单打独斗”，今年则出现“集体出海”，无论是企业数量还是投资总额，均为历年最高水平。

意欲在“蓝海”中淘金

在国内市场愈来愈寡头化的今天，突围海外可能是中小房企的一片蓝海。

“房地产行业正处于大洗牌的前夜，守住红海，拓展蓝海是公司的大策略。”莱蒙国际执行董事兼首席运营官陈风扬如是说。在传统住宅项目利润空间收窄的情况下，开拓新的利润增长点已成为必须。显然，此次进军英国房地产市场正是莱蒙国际的“蓝海”战略之一。

在亿翰智库中国上市房企研究中心副主任张化东看来，房企出海更多的是寻找一个利润增长点，早期在海外投资的房企已经尝到了甜头，如绿地、碧桂园等。

海外开发的房子卖给谁？

据克而瑞研究数据，房企在海外的项目主要面对的还是国内购房者，国内购房者海外置业的主要目的是留学和移民，销售情况最好的为移民项目，如洛杉矶绿地中心，与美国EB-5投资移民项目绑定，一期已售罄，预计年内将实现预订及预售额40亿元；绿地韩国项目汉拿山小镇，购房可获得韩国F2签证（外国人停留），5年后可转成全家韩国绿卡（F5）永久居住，去年共销售45亿元。

带学区房概念的项目的销售情况次之。如绿地悉尼项目莱卡公馆，地理位置紧邻悉尼大学，首次开盘后销售金额超过10亿元；碧桂园悉尼项目莱德花园，位于留学生聚集区，周边共有8所大学，两度开盘销售金额共约17亿元。

世邦魏理仕研究部中国区主管执行董事陈仲伟说：“这些买家主要是中国的富裕人群，他们选择海外购房通常会考虑房产的所在地，包括该地是否有知名大学、强大的经济实力和世界级生活方式，而国外的‘生活品质’和‘子女教育’两大因素也会影响中国买家的置业决策。”

年均投资有望达500亿美元

根据仲量联行研究部数据显示，2013年期间中国在海外商业房地产市场总投资额达到76亿美元，增幅124%，区域主要分布在美国、英国、澳大利亚、新加坡、马来西亚。而2012年与2011年的总投资额分别为33亿美元和29亿美元。

2014年的投资更是大幅增长。第一太平戴维斯统计数据显示，2014年1～11月已确认成交的投资总额为113亿美元，但仍有价值约20亿美元的交易尚未完成，且最后一个月中可能还会有交易出现。

第一太平戴维斯认为，未来，以市场为导向的改革为国内公司带来了开发海外市场的新机遇，因此中国可能会在未来十年内掀起新的海外投资热潮。预计到2020年国内企业的年均海外房地产投资总额可达500亿美元，与美国近两年的海外投资额相当。(深圳商报记者 陆剑伟)

延伸阅读

出海淘金注重一站式服务

对于中国房地产企业而言，海外是一块非常陌生的市场，其投资的法律环境和交易环境仍需时间去了解和摸索。对于首次出海的房企，更需要注意什么？克尔瑞机构建议：

第一，首选留学移民国家。购买房企海外项目的主要还是中产阶级购房者，真正的富人群体在海外会选择购买带有当地特色的大型独栋别墅或庄园。因此，房企在海外投资时应当抓住中产阶级的购房目的：移民、留学，选择相应国家，如美国、澳大利亚、加拿大等。部分购房者将购买海外物业作为一种投资，因此也可选择一些老牌欧洲城市的优质地段，如伦敦、巴黎等地的市中心。财力弱的房企可以选择中国周边的旅游度假胜地，风景优美但地价和房价低，容易吸引经济和文化水平较低的投资者。

第二，提供海外置业一站式服务。中国购房者在海外置业时最大的障碍是对当地政策法规的不了解，留学和移民的过程中会遇到不少法律风险，投资者则关心海外资产的出租、日常维护等问题。房企可为购房者提供相应的配套服务来提高便利度，从而吸引购房者。如绿地启用了GOC海外置业一站式服务平台，整合了移民、留学、旅游、投资、法律、医疗等服务机构，售前由专业机构、律师提供法务服务，售后则提供生活管理、物业管理及租售代理等。

第三，产品设计与客户群相符。产品设计要符合会选择该国置业的客户群。如移民类产品通常需要达到一定的投资金额，可按照地段房价进行户型大小配比，尽量节省购房成本；留学类产品通常户型较小，便于留学生居住或一个家长陪读；度假类产品则以经济型别墅和景观公寓，大小足以容纳一家三口为主。

第四，注重与当地政府合作。房企在海外投资中的政治风险不可避免，因此在签约时尽量选择与政府进行，国企和央企应充分利用企业背景和资源。对于发展中国家的投资要谨慎，这些国家看似地价便宜并有发展潜力，但往往政局动荡，缺乏公信力，会影响项目后续的开发和销售。（陆剑伟）